令和6年1月12日　提出 松江 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -29 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　福田　満信   TEL.

鑑定評価額 3,960,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市宍道町昭和５７番 ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北西7.1m市道、背面道 水道、下水 宍道 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７．１ ｍ市道二方路 交通 施設 宍道駅北西方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 松江市宍道町地区の中心部に位置するものの、間口が狭い宅地が連たんする古くからの住宅地域である。新興住 宅地と比較して競争力に劣って宅地需要が低迷しており、地価は当面弱含みの傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宍道町地区の住宅地域や周辺混在地域の範囲である。需要者は地縁性を有する市内居住者が多いものの 、圏域外からの転入者も多少ある。宍道町地区の既成住宅地域では宅地供給が限定的であるものの、住宅需要が全般的 に低迷しているため、弱含みの地価動向である。既成住宅地域における取引は少なく、土地は１００㎡～２００㎡規模 で総額５００万円まで、新築戸建で２５００万円程度の物件が取引の中心的価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の既成住宅地域で、賃貸需要が低く賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益価格を求めなかった。比 準価格は価格形成要因が類似した複数の取引事例から求めており、市場性を反映して規範性が高い。弱含みながら概ね 安定的な地域であり、自用目的の取引を中心に価格水準が形成されている地域であるため、地域的特性を反映して規範 性が高い比準価格を中心に、周辺標準地等との均衡及び前年価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウクライナ情勢や実質所得の低下から不透明 感は残るが、低金利融資が続き新型コロナも 収束して改善傾向で、住宅需要は選別と二極 化が進んでいる。 地域変動要因がなく、宍道町地区では土地取 引が低調で既成住宅地の需要が弱く、下落傾 向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％