令和6年1月15日　提出 松江 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -22 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　加藤　幹久   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 51,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市東津田町字宮原８８０番３ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 建築中 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北東6m市道 水道、下水 松江 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 松江駅南東方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。周辺において農地が開発され、小規模分譲地の造成が目立つ が、それに見合う需要もある。地価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね松江市の住宅地域である。需要者の中心は松江市内の居住者であるが周辺市町村からの転入も見られ る。東津田町においては農地が開発され新しい宅地の造成も多いが、それに見合った需要もあり、需要と供給が安定し ている。不動産価格も安定的に推移している。中心となる価格帯は土地は２５０㎡で１，３００万円程度、新築の戸建 住宅で３，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅地域であり、民間の賃貸住宅が存在せず、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用しない 。比準価格は代替性の強い事例から求められており精度は高い。居住快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であ ることより、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、前年公示価格、市場動向や広域的な価格バランス等を 考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,500 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [133.7] [100.0] 100 51,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松江市においては市街化区域が定められてい ることから開発可能な土地が限られる。供給 が限定的なことから、地価が上昇している地 域が多い。 周辺では農地が造成され小規模分譲地の造成 も目立つがそれに見合った需要もある。地価 は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％