令和6年1月9日　提出 松江 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -20 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　出川　浩明   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 61,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市奥谷町１０６番６ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東4.2m市道 水道、ガス、下水 松江 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 松江駅北西方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 松江市中心市街地にほど近い、古くからの既成住宅地域。住環境は比較的良好であり、住宅需要は底堅い。周辺 地域の分譲地も堅調に販売されていることから、地価水準は微増傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松江市橋北地区の中心市街地及びその近郊部に位置し、戸建住宅を中心とする住宅地域。需要者は、松 江市内居住者を中心として、近隣市から松江市に通勤する者も見込まれる。競合する新規の分譲住宅地と比較して街路 条件面でやや劣るが、住環境は良好であり、底堅い需要が見込まれる。取引中心価格帯は、土地は１２００万から１７ ００万円、新築戸建住宅で３５００万円から４５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、自己の居住目的の取引が中心となっており、投資目的の収益性よりも居 住の快適性を重視した価格形成がなされている。価格水準に見合った適正な賃料が形成されておらず、収益還元法は適 用しえなかった。信頼性の高い取引事例から適切に比準し求められた比準価格は、実証的で規範性が高い。よって、比 準価格を基礎として、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [118.8] [101.0] 100 61,700  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松江市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向 にある。金利・物価動向の先行き懸念はある が、土地需要にも利便性などによる二極化が 進んでいる。 地域要因に特段の変動は見られない。中心市 街地の既成住宅地域として、堅調な需要が見 込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％