別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
松江 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松江 -16 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　出川　浩明   TEL.
鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 68,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松江市浜乃木３丁目１０４２番１２
｢浜乃木３－６－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、共同住宅
等が混在する既成住
宅地域		 南5.2m市道 水道、下水 乃木

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北５．２
ｍ市道		 交通

施設		 乃木駅南方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市内近郊部の商業施設が集積する田和山エリアから比較的近くに位置し、若い世代の需要が高い住宅地域となっ
ている。同一需給圏内での競争力にも優位性が認められ、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松江市橋南地区の中心市街地及びその近郊部に位置し、戸建住宅を中心とする住宅地域。需要者は、松
江市内居住者を中心として、近隣市から松江市に通勤する者も見込まれる。商業施設が集積する地域からも近く、生活
利便性は良好であり、小学校区としても人気の高い地域にある。中心価格帯として更地総額で２０００万円以上となる
が、小規模画地の分譲地も見られる。新築戸建住宅で４０００万円から５０００万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅を中心として、共同住宅も見られる地域となっている。投資目的の収益性よりも居住の快適性を重
視した価格形成がなされ、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。信頼性の
高い取引事例から適切に比準し求められた比準価格は、実証的で規範性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格
は参考に留め、代表標準地との均衡及び前年同公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松江 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,600 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.2]		 [102.0]
100		 67,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松江市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向
にある。金利・物価動向の先行き懸念はある
が、土地需要にも利便性などによる二極化が
進んでいる。

商業施設の集積地域に近く、生活利便性に優
れ、住宅需要は堅調に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松江 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 松江２３７
Ｇ
-9		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西4.3m市道
、中間画地
２住居

(60,172)
b 松江２３７
Ｇ
-11		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.5m市道、
東3.5m、角地
２中専

(60,160)
c 松江２３７
Ｓ
-8		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.2m市道、
東4.2m、
準角地
１住居

(70,168)
d 松江２３７
Ｇ
-48		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m市道、
南西6m、角地
１中専

(70,200)
e 松江２３７
Ｋ
-32		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6.3m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,720  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
58,099 		 100
[  86.7]
67,012 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
68,400 
b (　           ) 
57,366  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
59,651 		 100
[  84.8]
70,343 
71,700 
c (　           ) 
40,646  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
44,329 		 100
[  67.2]
65,966 
67,300 
d (　           ) 
56,515  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
56,349 		 100
[  88.3]
63,815 
65,100 
e (　           ) 
62,129  		 100
[  90.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,482 		 100
[ 103.6]
68,033 
69,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 法人関係
者間取引
 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,300 円／㎡]  



松江 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,584,077 
916,444 
3,667,633 
3,283,010 
384,623 		 （　0.9707）
373,354 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      7,467,080 円　　　　（　     22,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松江 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 ＬＳ2 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   331 ㎡     18.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約５３㎡のファミリータイプのアパートを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,220 
195,200 		 2.0  390,400 
1.0  195,200 

 2～ 2		 住宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,220 
195,200 		 2.0  390,400 
1.0  195,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
100.0 
320.00 

390,400 		 780,800 
390,400 
⑨年額支払賃料        390,400 円　×　12ヶ月　＝　       4,684,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,684,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       234,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,450,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           780,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,418 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          390,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         126,099 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,584,077 円　　　　（　        13,849 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松江（賃貸）２
４１Ｕ
　　　　-1		 1,559  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,417 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,257 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,220 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 松江賃２３７Ｇ
　　　　-2011		 1,216  
(   1,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,216 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松江 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 186,800 円  　　　　     46,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 140,544 円  　　　        4,684,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       47,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      448,300 円  　　　　     46,700,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        46,700 円  　　　　     46,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,700 円  　　　　     46,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         916,444 円　（　　　　　　         2,769 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,283,010 円  
（　　　　　         9,918 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,584,077 円      
②総費用 916,444 円      
③純収益　①－② 3,667,633 円      
④建物等に帰属する純収益 3,283,010 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 384,623 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 373,354 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,128 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,467,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松江 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松江市浜乃木三丁目１０４２番１２
 2800000562974-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松江 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松江 -16 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　加藤　幹久   TEL.
鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 68,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松江市浜乃木３丁目１０４２番１２
｢浜乃木３－６－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、共同住宅
等が混在する既成住
宅地域		 南5.2m市道 水道、下水 乃木

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．２
ｍ市道		 交通

施設		 乃木駅

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 人気の高い浜乃木エリアの住宅地域である。当該地域に大きな変動を及ぼす要因はないが、需要が多い地域であ
るので地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね松江市の住宅地域である。需要者の中心は松江市内の居住者であるが周辺市町からの転入もみられる
。商業施設が集積する田和山エリアにも近く利便性も高い。浜乃木エリアの不動産供給が限られる中、当該地域の土地
を求める需要者は多く、需要が供給を上回っている。中心となる価格帯は土地は３３０㎡で２，３００万円程度、新築
の戸建住宅で３，３００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には共同住宅もみられるものの賃料水準が低いことより収益価格は低位に求められた。比準価格は代替性の強い松
江市橋南の住宅地事例から求められており精度が高い。居住快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であることよ
り、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、前年公示価格、市場動向や広域的な価格バ
ランス等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松江 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,600 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.2]		 [102.0]
100		 67,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松江市においては市街化区域が定められてい
ることから開発可能な土地が限られる。供給
が限定的なことから、地価が上昇している地
域が多い。

田和山エリアにも近く人気の高い浜乃木に存
している。地価の上昇傾向は継続するものと
思われる。


南側道路で居住環境が優れている。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松江 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 松江２４１
Ｇ
-41		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b 松江２４１
Ｓ
-2		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西5.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
c 松江２４１
Ｇ
-39		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.5m市道、
中間画地
２中専

(60,180)
d 松江２４１
Ｇ
-21		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,601  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
68,436 		 100
[  99.8]
68,573 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
69,900 
b (　           ) 
28,980  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  80.8]
44,833 		 100
[  68.6]
65,354 
66,700 
c (　           ) 
81,975  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.0]
94,978 		 100
[ 137.7]
68,975 
70,400 
d (　           ) 
80,181  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
81,817 		 100
[ 127.3]
64,271 
65,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -13.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,200 円／㎡]  



松江 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,433,779 
891,536 
3,542,243 
3,191,620 
350,623 		 （　0.9707）
340,350 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      6,807,000 円　　　　（　     20,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松江 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 ＬＳ2 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   331 ㎡     18.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積　約５３㎡のファミリータイプ賃貸住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,180 
188,800 		 2.0  377,600 
1.0  188,800 

 2～ 2		 住宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,180 
188,800 		 2.0  377,600 
1.0  188,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
100.0 
320.00 

377,600 		 755,200 
377,600 
⑨年額支払賃料        377,600 円　×　12ヶ月　＝　       4,531,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,531,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       226,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,304,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           755,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,174 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          377,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         121,965 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,433,779 円　　　　（　        13,395 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松江（賃貸）２
４１Ｓ
　　　　-1		 1,306  
(   1,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,187 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,215 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,180 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 松江（賃貸）２
４１Ｕ
　　　　-1		 1,559  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,299 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松江 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 181,600 円  　　　　     45,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 135,936 円  　　　        4,531,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       47,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      435,800 円  　　　　     45,400,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        45,400 円  　　　　     45,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,400 円  　　　　     45,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         891,536 円　（　　　　　　         2,693 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,191,620 円  
（　　　　　         9,642 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,433,779 円      
②総費用 891,536 円      
③純収益　①－② 3,542,243 円      
④建物等に帰属する純収益 3,191,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 350,623 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 340,350 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,028 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,807,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松江 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松江市浜乃木三丁目１０４２番１２
 2800000562974-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考