令和6年1月12日　提出 松江 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -14 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　福田　満信   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市玉湯町湯町９１９番 ②地積 　(㎡) 437   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南6.3m市道 水道、下水 玉造温泉 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．３ ｍ市道 交通 施設 玉造温泉駅北方 220m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 松江市玉湯町地区は新興住宅地域で取引が堅調であるが、相対的な競争力に劣る古い住宅地域である近隣地域は 画地規模が大きく市場流動性に劣り、地域的衰退傾向から微減傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、玉湯町地区の住宅地域及び混在地域の範囲である。需要者層は地縁性を有する市内居住者を中心に、圏 域外からの転入者もある。国道９号周辺地域では、小規模宅地開発が多く売れ行きが堅調であるが、対象近隣地域は画 地規模が大きく総額面から需要が減退し、古くからの既成住宅地域で競争力に劣るので弱含みの動向である。土地は４ ００㎡規模で１５００万円前後、新築戸建で３５００万円程度の物件が取引の中心的価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の既成住宅地域であり、賃貸需要は低く賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益価格を求めなかった が、根本的に収益性となじまない地域である。比準価格は複数の取引事例から求めており、市場性を反映して規範性が 高い。自用目的の取引を中心に価格水準が形成されている地域であるため、市場性及び地域的特性を反映して規範性が 高い比準価格を中心に、周辺標準地価格との均衡及び前年価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウクライナ情勢や実質所得の低下から不透明 感は残るが、低金利融資が続き新型コロナも 収束して改善傾向で、住宅需要は選別と二極 化が進んでいる。 地域要因に変動は認められない既成住宅地域 で、新興住宅地との競合から相対的に宅地需 要が減少している地域である。 接面方位が優るものの、個別的要因の変動は 認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％