令和6年1月12日　提出 松江 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -12 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　本多　崇盛   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市古志原５丁目１１３６番 ｢古志原５－１１－２３｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西3.5m市道 水道、下水 松江 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北３．５ ｍ　　市道 交通 施設 松江駅南東方 3.5km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 分譲住宅地取引が活発な周辺地域に比し、近隣地域では当該地域に影響を及ぼす地域要因には特段の変動は認め られない。従って今後の地価水準は当面、横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松江市橋南地区（古志原及び周辺地域）に展開する住宅地域と判定した。需要者の中心は圏内居住者で、 圏外からの転入は少ない。近隣地域及び周辺は高齢化傾向が指摘できる既成の住宅密集地で、街路条件に係る劣位性及 び生活利便性に係る優位性（各種施設への接近性等）が各々認められ、需要は安定傾向といえる。土地は１１００～１ ２００万円程度（地積は概ね２３０㎡）、新築戸建で総額３０００～３５００万円程度が取引の中心といえる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域の実情（街路条件から共同住宅の想定困難且つ自用取引が支配的）から収益価格の査定は見送り、比準価格（市場 性を反映した実証的価格）のみの検討となった。対象標準地に係る典型的需要者は、主に住環境や市場の実勢相場等を 慎重に吟味し購入の意思決定を行うと思料され、周辺の自用取引の類似事例から試算した比準価格は当該需要者の価値 判断に適合し説得力がある。従って比準価格を標準に、代表標準地との価格均等に留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,300 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [ 98.8] [100.0] 100 52,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ安定化傾向等を背景に県内の個人 消費や投資動向等には一部持ち直しの動きが 見られ、松江市域の宅地需要の現況は引き続 き堅調といえる。 近隣及び周辺地域の実情（生活利便施設との 接近性及び街路条件の劣位性等）の地域要因 については現況どおりで、特段の変動は認め られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％