令和6年1月9日　提出 松江 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　出川　浩明   TEL.

鑑定評価額 32,100,000 円  １㎡当たりの価格 84,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市外中原町１２３番 ②地積 　(㎡) 378   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 松江しんじ湖温泉 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 松江しんじ湖温泉駅北 方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 松江市橋北地区の住環境に優る既成住宅地域。地域要因に大きな変動は無いが、規模の大きな画地については細 分化され分譲地となる画地も見られる。住宅需要は堅調に推移しており、地価水準は上昇基調にあると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松江市中心市街地、特に橋北地区の住宅地域と判断した。需要者は松江市内に居住する所得上位層の個人 を中心として、規模の大きな画地については分譲地開発業者による取得も見込まれる。中心市街地に位置し、希少性も あり、総額的に大きくなるため、市場参加者は限定的である。土地は３０００万円以上、新築の戸建住宅では６０００ 万円程度となり、市内の住宅地価格としては最高位層の地域となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、自己の居住目的の取引が中心となっており、投資目的の収益性よりも居 住の快適性を重視した価格形成がなされている。価格水準に見合った適正な賃料が形成されておらず、収益還元法は適 用しえなかった。信頼性の高い取引事例から適切に比準し求められた比準価格は、実証的で規範性が高い。よって、比 準価格を基礎として代表標準地との均衡及び前年同公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [ 88.6] [102.0] 100 83,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松江市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向 にある。金利・物価動向の先行き懸念はある が、土地需要にも利便性などによる二極化が 進んでいる。 利便性が優る住環境の良好な住宅地域は、底 堅い需要があり、地価は堅調に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％