令和6年1月15日　提出 北栄 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北栄 5-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡北栄町由良宿字造道５５５番１外 ②地積 　(㎡) 864   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (80,400) 2.5:1 店舗 Ｗ1 小規模店舗の中に金 融機関等が見られる 商業地域 南14m県道 水道、下水 由良 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅前の県道沿いの商業地域。 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 由良駅北東方 200m 法令 規制 （都）  (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 　背後地の範囲はほぼ北栄町内とりわけ旧大栄町内に限定。大型店主導、Ｗｅｂ購入等、商業構造や消費行動の 変化、背後地の人口減少等から小売店舗等の立地は困難に。繁華性が薄れ地価は下落傾向が依然として継続中。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、北栄町内の県道羽合東伯線沿いの路線商業地域。広域的には北栄町内のその他の幹線道路沿いの住商 混在型の地域、琴浦町の国道９号沿いや湯梨浜町の国道１７９号沿いの路線商業地域を含む。需要者の属性は各種商品 小売業、一般飲食業、洗濯・理容業、専門サービス業等の業務を営む法人等で、圏域の内外に及ぶ。商業構造や消費行 動の変化等から需要は低調。需要の価格帯は、土地価格は坪当たり６万円～１０万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　既存宅地であるため、積算価格の試算は不可能である。また、自用の不動産による事業展開が多いこと等から収益価 格の試算も不可能である。比準価格は、昨年同様最近の事例が少ないため、取引時点を遡ったり、事例収集範囲を広げ てながら収集し採用した４事例から試算した価格である。価格決定にあたっては、比準価格を標準とし、代表標準地の 価格を規準とした価格との均衡、近隣地域の動向等に留意しながら対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湯梨浜 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,200 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [141.1] [100.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び高齢化等背後地の衰退化、Ｗｅ ｂでの購入、倉吉市、湯梨浜町等隣接市町で の消費等消費行動の変化、町内での消費の減 少傾向が継続。 背後地の人口減少等を背景に繁華性が後退し ている。ただ、同一路線の東側隣接地域の大 規模画地には商業施設が出店し、商業ゾーン を形成している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％