令和6年1月15日　提出 北栄 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北栄 -3 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁   TEL.

鑑定評価額 4,830,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡北栄町由良宿字東新屋敷１１７０番 ②地積 　(㎡) 316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 併用住宅が見られる 住宅地域 南西8.5m町道 水道、下水 由良 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅の中に店舗兼住宅等 も見られる由良宿の既成住宅 地域。 街 路 基準方位北、８．５ ｍ町道 交通 施設 由良駅北方 600m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 　旧大栄町の中心的住宅地域。一般住宅のほか店舗兼住宅等も見られる。外部からの転入は殆ど見られず、人口 減少、高齢化等から衰退気味に推移。このような状況は今後も続き、地価は弱含みに推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、北栄町のうち旧大栄町の既成住宅地域を中心とし、旧北条町の既成住宅地域に及ぶ。需要者の属性は 圏域に地縁血縁を有する個人が中心であり、圏域外からの新規参入は殆ど見られない。人口減少、高齢化等から需要が 低迷している。また、不動産市場に精通していない個人間の取引等では市場価値を乖離した低額の事例も見られる。需 要の価格帯は、土地は３００㎡前後で３００万円～５００万円程度、新築戸建物件が市場に出回ることは殆どない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益価格及び積算価格の試算は後記の理由により不可能。比準価格は、類似地域に存する事例を収集し採用して試算 された価格である。需要が先細る中でやや古い事例やＪＲ由良駅背後の比較的新興の住宅地の事例も採用した。その結 果、既存とやや新興といった側面からの価格も試算された。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準とし、代 表標準地の価格を規準とした価格との均衡にも留意した結果、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおりとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　琴浦 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [134.9] [101.0] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン減税、移住定住支援等需要を喚起 する施策はあるが、人口減少、高齢化の影響 等もあり、地域によって需要に強弱が見られ る。 「由良宿２区」では今年、昨年とも人口、世 帯数は微増している。不動産取引は昨年以降 見られないが根強い需要は内在すると考察す る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％