令和6年1月15日　提出 北栄 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北栄 -2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁   TEL.

鑑定評価額 5,020,000 円  １㎡当たりの価格 8,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡北栄町大谷字中向浜２５２番１外 ②地積 　(㎡) 571   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,390) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 南西6.5m町道 水道、下水 由良 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 北栄町北西方、琴浦町に近い 農家集落。 街 路 基準方位北、６．５ ｍ町道 交通 施設 由良駅北西方 2.4km 法令 規制 （都）  (70,390) ⑤地域要因の将 　来予測 　北栄町北西端部で日本海に近い古くからの農家集落。大栄庁舎辺りからやや遠く静態的な地域。地域要因の変 動は見られない。今後とも現状有姿を基調に推移すると考察する。地価は弱含み傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は北栄町の町中心部からやや遠い農家集落を中心とし、近隣地域西側の琴浦町の同一路線沿いの集落を含 む。需要者の属性は圏域内に地縁、血縁を有する個人が中心であり、圏域外からの新規参入は殆ど見られない。人口の 減少や高齢化から、需要は低調で、地価は下落傾向が続いている。地価水準は、不均衡な農家住宅の敷地が多く、画地 規模が一様ではないことから即断はし難いが、５００㎡程度の画地で３００万円～５００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益価格及び積算価格については後記の理由により試算不可能である。比準価格は、類似地域に存する多数の事例に より試算された価格である。地域の特性上最新の事例は少ないが、各事例の規範性、各試算過程について十分に検討を 加えた価格であり、近隣地域の地価水準を的確に指摘していると思料する。したがって、比準価格を標準とし、近隣地 域及び同一需給圏内の類似地域の動向等について再検討した結果、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,830 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン減税、移住定住支援等需要を喚起 する施策はあるが、人口減少、高齢化の影響 等もあり、地域によって需要に強弱が見られ る。 「大谷」では令和５年８月１日現在対前年同 月比人口１７人減の７８３人、世帯数２世帯 減の２７６世帯。人口・世帯数の減少が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％