令和6年1月15日　提出 琴浦 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   琴浦 -1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁   TEL.

鑑定評価額 5,220,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡琴浦町大字徳万字五反田１１７番２３ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,360) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m町道 水道、下水 浦安 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅が建ち並ぶ最寄駅に 近い住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 浦安駅北東方 350m 法令 規制 （都）  (70,360) ⑤地域要因の将 　来予測 　令和５年７月末現在、徳万の人口は６６４人（前年比▲３人）、世帯数３０１世帯（同±０）。琴浦町全体で は人口、世帯数とも減少が続く。地域要因の変化は見られず、今後とも現況有姿の状態が継続すると予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、狭義では旧東伯町の既成市街地「徳万」・「保」・「浦安」・「八橋」等に位置する住宅地域、広義 では旧東伯町の郊外の住宅地域、旧赤碕町の既成市街地「赤碕」の住宅地域と郊外の住宅地域を含む。需要者は住宅を 求める一次取得者が中心で、圏域の内外に及ぶ。人口減、新興住宅団地での定期借地権の導入等で地価は下落傾向が続 いている。需要の価格帯は、土地は４００万円～７００万円程度、新築戸建物件で２，５００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏には賃貸物件も見られるものの、賃貸市場が成熟しているとまでは言えないため収益価格の試算は不可能 である。また、既存宅地のため積算価格も試算不可能。一方、比準価格は、近隣地域及び近隣地域周辺の類似地域に存 する事例を収集・採用して試算した価格である。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格の各試算過程の補修正の適 否を再検討するとともに、近隣地域の動向等にも留意した結果、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン減税、移住定住支援等需要を喚起 する施策はあるが、人口減少、高齢化の影響 等もあり、地域によって需要に強弱が見られ る。 「槻下」、「きらり」の大規模住宅団地では 定借により住宅地が熟成途上。一方、徳万の 利便性も認識され需要は弱いながらも宅地取 引が散見。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％