鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
湯梨浜 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

湯梨浜 -1

鳥取県

鳥取

氏名

不動産鑑定士　馬野　好雅

TEL.

鑑定評価額

5,430,000 円

１㎡当たりの価格

27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東伯郡湯梨浜町大字久留字河原田３５番２				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,400) （その他） (70,390)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の中に空地が見られる住宅地域	東6.5m町道	水道、下水	倉吉 4.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

スーパーや小学校等に近く、
生活利便性に優れる住宅地域
。

街

路

基準方位北　６．５
ｍ町道

交通

施設

倉吉駅北東方

4.9km

法令

規制

（都）
(70,390)

⑤地域要因の将
　来予測

生活利便施設に近いこともあって人気地区の一つとなっている。将来も現状の住環境を維持し、地価水準は強含
みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は町内の住宅地域に広域的に及ぶが、特に旧羽合町内の住宅地域に強い価格牽連性が認められる。需要者は
圏域内に地縁的選好性を有する子育て世代が中心であるが、圏域外からの転入も多く見られる。行政による子育て支援
が充実しているほか、生活環境にも恵まれていることから需要は堅調に推移している。土地は２００㎡程度で５００万
円前後、新築戸建物件は２，５００万円が取引の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ファミリー向けアパートも見られるが、アパート建築の大半は地主の節税を目的とするものである。自己使用の戸建住
宅用地の取得が需要の中心であり、需要者は取引価格水準を指標として購入価格を決定することが当地域においては一
般的である。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、更に前年公示価格との検討を踏まえて、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

分譲地の需要は旺盛であるが、その他の地域
は低迷が続いている。

競争力が高い住宅地域であり、地価は強含み
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

湯梨浜 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０６１ -15	東伯郡湯梨浜町		更地	（　）	長方形	北東11.5m町道、中間画地		（都） (70,400)
b	２４１０６１ -19	東伯郡湯梨浜町		更地	（　）	長方形	東6m町道、中間画地		（都） (70,360)
c	２４１０６１ -39	東伯郡湯梨浜町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m町道、中間画地		（都） (70,360)
d	２４１０９３ -48	東伯郡湯梨浜町		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m町道、東15.5m、角地		（都） (80,400)
e	２４１０９３ -49	東伯郡湯梨浜町		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m町道、南東16m、角地		（都） (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,247	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,398	100 [ 112.2]	27,093	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	27,400
b	(　 ) 31,991	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	31,801	100 [ 115.6]	27,510		27,800
c	(　 ) 29,098	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 132.6]	21,944	100 [ 84.5]	25,969		26,200
d	(　 ) 27,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	25,975	100 [ 93.1]	27,900		28,200
e	(　 ) 22,681	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	22,020	100 [ 81.0]	27,185		27,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,400 円／㎡]

湯梨浜 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地化しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,080,056	350,594	1,729,462	1,600,720	128,742	（　0.9707） 124,970	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,499,400 円　　　　（　 12,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湯梨浜 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.20	ＬＳ2	158.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	400 ％	390 ％	198 ㎡	13.0 m x 15.0 m	前面道路：町道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有床面積約４０㎡のファミリータイプ。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	79.20	100.0	79.20	1,138	90,130	2.0	180,260
							0.0	0
～

～

～

～

計		158.40	100.0	158.40		180,260		360,520
								0

⑨年額支払賃料	180,260 円　×　12ヶ月　＝　 2,163,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,163,120 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 86,525 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,076,595 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	360,520 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,461 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,080,056 円　　　　（　 10,505 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１０９（収）　　　　-11	1,156 ( 1,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,192	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,140 円/㎡　月額支払賃料（　 1,138 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１０９（収）　　　　-12	1,127 ( 1,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,090
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

湯梨浜 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,600 円	21,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	64,894 円	2,163,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 149,800 円	21,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 350,594 円　（　　　　　　 1,771 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,400,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,600,720 円（　　　　　 8,084 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,080,056 円
②総費用	350,594 円
③純収益　①－②	1,729,462 円
④建物等に帰属する純収益	1,600,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	128,742 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	124,970 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 631 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,499,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

湯梨浜 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東伯郡湯梨浜町大字久留字河原田３５番２	2701000213813-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
湯梨浜 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

湯梨浜 -1

鳥取県

鳥取

氏名

不動産鑑定士　谷口　敬雄

TEL.

鑑定評価額

5,450,000 円

１㎡当たりの価格

27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東伯郡湯梨浜町大字久留字河原田３５番２				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,400) （その他） (70,390)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の中に空地が見られる住宅地域	東6.5m町道	水道、下水	倉吉 4.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

町役場、小学校等に近接し、
生活上の利便性が高い住宅地
域である。

街

路

基準方位北、６．５
ｍ町道

交通

施設

倉吉駅北東方

4.9km

法令

規制

（都）
(70,390)

⑤地域要因の将
　来予測

周辺では多くの農地や遊休地が宅地開発されている。また、小中学校やスーパーマーケット等に近く、生活利便
性が優り、一般住宅地域としての人気は高い。今後地価水準はやや上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧羽合町中心部とその周辺地域の分譲住宅地を中心とした一般住宅地域である。倉吉市のベッドタウン
型住宅団地、町中心部周辺の共同住宅・一般住宅が多く建ち並ぶ地域及び既成住宅地域外縁の小規模開発団地等が多い
。分譲住宅地の多くは、小中学校等の教育施設及び商業施設に近く、核家族を中心とした個人の需要が旺盛である。土
地は一般住宅地としては適当な５５０万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は地域的類似性が認められる町内の分譲住宅地等の取引事例から求めている。収益価格は賃貸建物の建築動向
・賃料水準等から求められる土地の収益性を反映している。したがって、収益価格が低位に試算されたこと、中心部の
優良な開発適地は減り、分譲住宅地の供給が外縁部へと広がってきており、依然として宅地開発が活発であり、分譲価
格も高位に推移していること等も勘案しながら、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧羽合町での活発な宅地開発は、中心部から
外縁へと広がっている。旧東郷町長江地区の
大規模住宅団地も多くの住宅が見られる。

町中心部に近接し、教育・生活利便施設が周
辺にあり、住環境が良いことから、多くの分
譲住宅地が開発されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

湯梨浜 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０６１ -15	東伯郡湯梨浜町		更地	（　）	長方形	北東11.5m町道、中間画地		（都） (70,400)
b	２４１０６１ -19	東伯郡湯梨浜町		更地	（　）	長方形	東6m町道、中間画地		（都） (70,360)
c	２４１０６１ -39	東伯郡湯梨浜町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m町道、中間画地		（都） (70,360)
d	２４１０６１ -21	東伯郡湯梨浜町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m町道、中間画地		（都） (70,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,247	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,398	100 [ 112.3]	27,069	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	27,300
b	(　 ) 31,991	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	31,801	100 [ 114.0]	27,896		28,200
c	(　 ) 29,098	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 132.6]	21,944	100 [ 81.1]	27,058		27,300
d	(　 ) 24,198	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,271	100 [ 90.2]	26,908		27,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,500 円／㎡]

湯梨浜 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成可能な素地はなく、既成宅地化しており、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,076,387	350,479	1,725,908	1,600,720	125,188	（　0.9707） 121,520	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,430,400 円　　　　（　 12,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湯梨浜 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.20	ＬＳ2	158.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	400 ％	390 ％	198 ㎡	13.0 m x 15.0 m	前面道路：町道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有床面積約４０㎡のファミリータイプ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外部階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	79.20	100.0	79.20	1,136	89,971	2.0	179,942
							0.0	0
～

～

～

～

計		158.40	100.0	158.40		179,942		359,884
								0

⑨年額支払賃料	179,942 円　×　12ヶ月　＝　 2,159,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,159,304 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 86,372 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,072,932 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	359,884 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,455 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,076,387 円　　　　（　 10,487 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１０９（収）　　　　-12	1,127 ( 1,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,078	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,138 円/㎡　月額支払賃料（　 1,136 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１０６（収）　　　　-4	1,145 ( 1,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,168
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

湯梨浜 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,600 円	21,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	64,779 円	2,159,304　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 149,800 円	21,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 350,479 円　（　　　　　　 1,770 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,400,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,600,720 円（　　　　　 8,084 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,076,387 円
②総費用	350,479 円
③純収益　①－②	1,725,908 円
④建物等に帰属する純収益	1,600,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	125,188 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	121,520 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 614 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,430,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

湯梨浜 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東伯郡湯梨浜町大字久留字河原田３５番２	2701000213813-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考