令和6年1月15日　提出 三朝 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三朝 5-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　谷口　敬雄   TEL.

鑑定評価額 8,870,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡三朝町大字大瀬字八幡１０３６番３ ②地積 　(㎡) 439   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 台形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、事務所等が見 られる県道沿いの商 業地域 北10m県道 水道、下水 倉吉 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 町内の谷筋の合流点に位置す る幹線道路沿いであり、役場 、銀行等が集積する。 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 倉吉駅南東方 6.1km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 町内の中心的商業地域ではある。背後地の範囲も町内にほぼ限定されており、今後の商業集積は見込めないが、 目立った変化もないと予測する。地価水準は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、温泉街から町役場周辺に至る県道沿いやその背後地に形成された商業地域である。「大瀬」地区周辺に は町役場、小中学校等が集積、「山田」地区は総合病院や研究所が立地、「三朝」地区は山陰有数の温泉街と、各地区 ごとに特色があり、様々な個人・法人の需要も見込まれる。特に「大瀬」地区は町を形成する４つの谷筋の合流地点で 、背後地は町内にほぼ限定されるが、確実な顧客を有している。土地は９００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。比準価格は、近隣 地域が町の中心的商業地域である特性をほかの商業地域の取引事例と比較考量したもので、客観性・検証性に富む試算 価格である。したがって、町内の商業背後地は安定しているが、人口・世帯数の減少等長期的には衰退傾向であり、今 後背後地が細ることは避けられないことを勘案し、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平成の大合併時、単独存続したが、中山間地 に農家集落が多く、人口・世帯数とも漸減し ている。コロナ収束後観光入り込み客は徐々 に回復している。 三徳川と天神川との合流地域に形成された町 の中心的商業地域で、背後地の範囲は町内に 限定されるが、顧客がほかの商業地域へと流 出しにくい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％