令和6年1月15日　提出 三朝 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三朝 -2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　谷口　敬雄   TEL.

鑑定評価額 3,910,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡三朝町大字本泉字畑ヶ田１６５番１１ ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する既成住宅 地域 西3.5m町道 水道、下水 倉吉 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 農家住宅と一般住宅とが混在 する県道背後の既成住宅地域 である。 街 路 基準方位北、３．５ ｍ町道 交通 施設 倉吉駅南東方 6.8km 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に近接し、公共利便施設・商業施設への接近性も良好で、西方の国道から隣接市への通勤・通学も容易 である。地域要因の変動も少なく、現状のまま推移すると予測する。地価水準は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に三朝温泉街から町役場までの三徳川沿いの住宅地域及び三徳川と天神川とが合流する周辺の住宅地 域であり、一般住宅と農家住宅とが混在する。近隣地域は県道等周辺の街路が整備され、住宅団地が近くに開発されて いる。小中学校に近接し、小売店舗も近く、住環境は良好であるが、町の人口・世帯数が減少傾向にあり、地縁・血縁 以外の個人需要が少なくなってきている。土地の規模はやや大きく、総額４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。比準価格は一般住 宅と農家住宅とが混在する住宅地域の取引事例と近隣地域の特性とを比較考量したもので、客観性・検証性に富む試算 価格である。したがって、近隣地域は町中心部等に近接し、小中学校に近い等通勤・通学に便利な住宅地であること等 地域要因の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三朝 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,600 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [108.1] [100.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平成の大合併時、単独存続したが、中山間地 に農家集落が多く、人口・世帯数とも漸減し ている。コロナ収束後観光入り込み客は徐々 に回復している。 町中心部や小中学校に近接し、倉吉市への連 絡も良い利便性の優る農家集落で、周辺に一 般住宅が多く見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％