令和6年1月15日　提出 岩美 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩美 5-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　松本　周造   TEL.

鑑定評価額 4,130,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩美郡岩美町大字浦富字肥田１０３９番１９ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗に公共公益 施設等も見られる商 業地域 西16m県道 水道、下水 岩美 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １６ｍ　県道 交通 施設 岩美駅北西方 300m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 岩美町中心部に小売店舗が建ち並ぶ地域にあっては、住宅系用途の影響を受けつつ、繁華性は緩やかな低下傾向 であり、今後も同様の傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、岩美町内に商業地域または商住混在地域の存する範囲と判定した。主たる需要者は小規模店舗等を営む 個人事業者等が中心と把握される。旧町村の商業地域は、自動車利用による鳥取市中心部への顧客流出により商業繁華 性は緩やかに低下しつつあり、不動産市場は弱含みの傾向が継続している。取引規模等は多様であるため、市場での中 心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は岩美町の商業地域に存し、賃貸市場が未成熟のため、収益価格の試算はできない。また、既成宅地のため 積算価格の試算はできない。比準価格は岩美町内で類似性の高い実際の取引事例により求めており、市場の実勢を反映 した価格であり、規範性は高い。したがって、比準価格の試算過程を再吟味した結果、これを妥当と判断し、鑑定評価 額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大型店舗利用やネット通販が一般化して、旧 郡部の商業地域は緩やかな衰退傾向にある。 繁華性は緩やかな低下傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％