令和6年1月11日　提出 境港 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   境港 5-2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　森本　尚夫   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 境港市蓮池町５０番１ ②地積 　(㎡) 808   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 事務所兼倉庫 Ｓ1 店舗、事業所、住宅 等が混在して建ち並 ぶ地域 南西17m県道、背面道 水道、下水 境港 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       810 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路沿いに低層店舗、事 務所等が建ち並ぶ商業地域 街 路 １７ｍ県道 交通 施設 境港駅南方 450m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　郊外型の店舗の出店が続き、商業地としての成熟度を増している。新型コロナ５類移行後、消費が緩やかに回 復しており、土地価格は概ね横ばい圏内で推移している。 (3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、市内の幹線道路沿いの商業地域と判定した。典型的な需要者は、県内の法人が多いが、県外からの参 入も見られる。周辺地域を含めドラッグストアをはじめ郊外型店舗が多く進出しており発展を続けている。物価上昇が 懸念材料であるが、消費は緩やかながら上向いており回復の兆しが見え始めている。需要の中心となる価格帯は、取引 件数が少なく把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　取引事例比較法は、同一需給圏内で類似性の認められる取引事例が少なかったが求められた価格は信頼性の認められ る価格と思料する。収益還元法は、対象地域では自用での土地利用が多く、賃貸市場未成熟で適切な収益価格の査定が 困難なため適用しない。対象標準地の存する地域及び周辺地域の市場特性を踏まえ比準価格を再吟味し、比準価格をも って鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は薄らいで いるが、資源価格高騰による物価上昇、金利 変動による金融市場の動向に注視する必要が ある。 商業地域としての成熟が進んでいる。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％