別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
境港 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
境港 5-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　森本　尚夫   TEL.
鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 境港市大正町１３４番外
 ②地積
　(㎡)		 308  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 観光ホテル、飲食店
等が立地する駅前の
商業地域		 北西20m県道 水道、下水 境港

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ境港駅から続く、愛称「
水木しげるロード」沿いの駅
前商業地域		 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 境港駅東方

100m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　新型コロナ５類移行後、観光客は増加しているが、流行前の水準には至っていない。今後は、主にインバウド
による観光需要増が期待され、土地価格は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、「水木しげるロード」沿線の小売店舗の多い商業地域及び周辺の商業地域と判定した。典型的な需要
者は、小売業、飲食業を営む事業者で、県外事業者の参入も見られる。新型コロナの５類移行後、観光客は徐々に増加
しており収益改善傾向であるが、物価上昇によりやや頭打ちの状況が感じられる。需要の中心となる価格帯は、取引件
数が少なく、把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　取引事例比較法は、同一需給圏内の信頼性の高い事例により比準したもので求められた価格は規範性の高い価格と思
料する。収益還元法は、類似性の高い賃貸事例が少なく、想定要素が多く含まれる結果となり、比準価格と比べ説得力
はやや劣るものと思料する。現下の不動産市場の動向を踏まえ、各試算価格の特性を再吟味して比準価格を重視し、収
益価格を参考に留め鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の影響は薄らいで
いるが、資源価格高騰による物価上昇、金利
変動による金融市場の動向に注視する必要が
ある。

観光客は増加しており、特にインバウンドの
回復に期待がかかる。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 境港 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
１
-34		 境港市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
b ２４１０５
１
-35		 境港市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
c ２４１０８
３
-58		 境港市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
南4.5m、角地
商業

(100,400)
d ２４１０８
３
-55		 境港市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
東6m、角地
商業

(100,400)
e ２４１０８
３
-51		 境港市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[  93.0]
44,795 		 100
[  87.4]
51,253 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
51,300 
b (　           ) 
46,083  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[  95.0]
51,266 		 100
[  99.8]
51,369 
51,400 
c (　           ) 
46,195  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
44,715 		 100
[  86.3]
51,813 
51,800 
d (　           ) 
45,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
52,512 		 100
[ 100.0]
52,512 
52,500 
e (　           ) 
31,757  		 100
[ 100.0]		 [  96.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,741 		 100
[  64.7]
47,513 
47,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,800 円／㎡]  



境港 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,275,073 
1,484,751 
6,790,322 
6,127,280 
663,042 		 （　0.9689）
642,421 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　     11,680,382 円　　　　（　     37,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
境港 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 246.40 ＬＳ2 492.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   308 ㎡     13.0 m x   24.5 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２階フロア貸し事務所を想定。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 標準的な有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
246.40 
85.0 
209.44 
1,960 
410,502 		 3.0  1,231,506 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
246.40 
90.0 
221.76 
1,380 
306,029 		 3.0  918,087 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
492.80 
87.5 
431.20 

716,531 		 2,149,593 
0 
⑨年額支払賃料        716,531 円　×　12ヶ月　＝　       8,598,372 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     431.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,598,372 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       343,935 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,254,437 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,149,593 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,636 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,275,073 円　　　　（　        26,867 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０８（収
）
　　　　-13		 1,971  
(   1,968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,971 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,965 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,960 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０８（収
）
　　　　-14		 1,996  
(   1,938) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,960 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
境港 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 382,000 円  　　　　     76,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 257,951 円  　　　        8,598,372　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      119,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      573,000 円  　　　　     76,400,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        76,400 円  　　　　     76,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,400 円  　　　　     76,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,484,751 円　（　　　　　　         4,821 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9689    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     492.80 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0802     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0650 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  35 ％　＋ 0.0996 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,127,280 円  
（　　　　　        19,894 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,275,073 円      
②総費用 1,484,751 円      
③純収益　①－② 6,790,322 円      
④建物等に帰属する純収益 6,127,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 663,042 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 642,421 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,086 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,680,382 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 境港 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　境港市大正町１３４番
 2702000241596-0000
2 　境港市大正町２１０番
 2702000241629-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
境港 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
境港 5-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　馬野　好雅   TEL.
鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 境港市大正町１３４番外
 ②地積
　(㎡)		 308  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 観光ホテル、飲食店
等が立地する駅前の
商業地域		 北西20m県道 水道、下水 境港

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 「水木しげるロード」と称す
る駅前商業地域であり、本県
を代表する観光地である。		 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 境港駅東方

100m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 新型コロナウイルスの感染拡大により観光客数は大幅に減少したが、近頃は回復傾向にある。感染症が終息する
までは地価水準は不安定ではあるが、当面はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は「水木しげるロード」を中心とする旧市街地商店街及びその周辺の商業地域である。需要者は県内外の小
売・飲食業を営む事業者が中心である。ロードのリニューアル以降、順調に推移していた観光客数は、コロナ禍に伴い
大幅に減少した。しかし、５類移行後は回復傾向にあり、コロナ前の活気が戻りつつある。ロード沿いでは売り物件が
少ないこともあり売買は限定的で、賃貸借による店舗運営が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗や店舗併用住宅が多い地域であり、賃貸物件も見られるが建物の規模や契約内容等の個別性が強く、標準的な賃料
水準を把握し難いことから収益価格は相対的に精度が劣るものと考える。比準価格は、土地柄売買が少ないこともあり
、取引時点の古い事例も採用したが、時点修正等の各補修正は適切に行われている。よって、比準価格を重視し、収益
価格は参考にとどめ、更に前年公示価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の商業地は二極化が顕著となっており、
「水木しげるロード」等の一部の商業地を除
いては低迷の一途をたどっている。


コロナ禍に伴い観光客数は激減していたが、
５類移行後は回復傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 境港 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
１
-34		 境港市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
b ２４１０５
１
-35		 境港市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
c ２４１０８
３
-55		 境港市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
東6m、角地
商業

(100,400)
d ２４１０８
３
-58		 境港市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
南4.5m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[  93.0]
44,795 		 100
[  89.3]
50,162 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
50,200 
b (　           ) 
46,083  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[  95.0]
51,266 		 100
[  96.0]
53,402 
53,400 
c (　           ) 
45,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
52,512 		 100
[ 100.0]
52,512 
52,500 
d (　           ) 
46,195  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
44,715 		 100
[  86.2]
51,874 
51,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,000 円／㎡]  



境港 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,299,268 
1,485,005 
6,814,263 
6,127,280 
686,983 		 （　0.9689）
665,618 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　     12,102,145 円　　　　（　     39,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
境港 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 246.40 ＬＳ2 492.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   308 ㎡     13.0 m x   24.5 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 設計による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
246.40 
85.0 
209.44 
1,970 
412,597 		 3.0  1,237,791 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
246.40 
90.0 
221.76 
1,380 
306,029 		 3.0  918,087 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
492.80 
87.5 
431.20 

718,626 		 2,155,878 
0 
⑨年額支払賃料        718,626 円　×　12ヶ月　＝　       8,623,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     431.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,623,512 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       344,940 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,278,572 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,155,878 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,696 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,299,268 円　　　　（　        26,946 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０８（収
）
　　　　-13		 1,971  
(   1,968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,971 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,975 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,970 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０８（収
）
　　　　-14		 1,996  
(   1,938) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,066 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
境港 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 382,000 円  　　　　     76,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 258,705 円  　　　        8,623,512　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      573,000 円  　　　　     76,400,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        76,400 円  　　　　     76,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,400 円  　　　　     76,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,485,005 円　（　　　　　　         4,821 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9689    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     492.80 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0802     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0650 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  35 ％　＋ 0.0996 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,127,280 円  
（　　　　　        19,894 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,299,268 円      
②総費用 1,485,005 円      
③純収益　①－② 6,814,263 円      
④建物等に帰属する純収益 6,127,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 686,983 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 665,618 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,161 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,102,145 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 境港 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　境港市大正町１３４番
 2702000241596-0000
2 　境港市大正町２１０番
 2702000241629-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考