別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
倉吉 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉吉 5-2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁   TEL.
鑑定評価額 5,330,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉吉市明治町２丁目１８番外
 ②地積
　(㎡)		 189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗併用住宅と一般
住宅等が混在する商
業地域		 南12m県道 水道、下水 倉吉

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗、店舗兼住宅、一般住宅
等が混在する古くからの商業
地域。		 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 倉吉駅南西方

4.0km		 法令

規制		 （都） 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　嘗ての中核であった大型店舗は現在は１階の一部がスーパーに利用されているのみ。電器店、歯科医院等のほ
か一般住宅も存する。核店舗の衰退と共に商的色彩は薄れ、依然として住宅移行地地域の様相を呈している。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、「成徳」・「明倫」校区の旧市街地の路線沿いの商業地域を主とし、「上灘」校区の路線沿いの商業
地域を含む。需要者の属性は圏域に地縁、血縁を有する物販、サービス、事務所経営等の個人事業者が中心と考察する
。商業中心地が郊外の路線沿い等に移動する等の商業構造やＷＥＢ購入等消費者行動の変化で、需要は低迷気味。需要
の価格帯は、業種や規模が一様ではないため、即断しがたいが、２００㎡規模の土地で６００万円前後と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する多数の取引事例から試算されており現実の地価水準を示している。一
方、収益価格は比準価格に比べ２７％余り低めに試算された。想定建物・賃料等の設定は適切であるが、収益が将来に
亘ってどの程度確保されるかといった不安定さがあり、比準価格ほどの説得力はない。したがって、比準価格を標準と
し、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域の動向等にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 他圏域での商品購入、ＷＥＢによる商品購入
等の消費行動や大型小売店、郊外型店舗等を
中心とした商業構造の変化で既存商業地は衰
退が継続中。

　近年近隣地域内で見られていた取引は見ら
れない。商的色彩が時間の経過と共に希薄に
なっており、住宅移行地的様相が継続してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉吉 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
１
-11		 倉吉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西7.5m市道、
南10m、
準角地
（都） 近商

(100,300)
b ２４１０１
３
-74		 倉吉市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南9m県道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c ２４１０１
３
-77		 倉吉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,300)
d ２４１０６
１
-13		 倉吉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東12m国道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e ２４１０１
３
-76		 倉吉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東13.5m国
道、北東3m、
北西3m、
準角地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,142  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.3]
23,777 		 100
[  83.3]
28,544 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
28,500 
b (　           ) 
16,245  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
22,813 		 100
[  80.0]
28,516 
28,500 
c (　           ) 
24,152  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
23,465 		 100
[  86.5]
27,127 
27,100 
d (　           ) 
24,400  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
24,327 		 100
[  82.5]
29,487 
29,500 
e (　           ) 
19,663  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[  94.9]
22,631 		 100
[  82.5]
27,432 
27,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -23.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,200 円／㎡]  



倉吉 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存宅地のため適用不可能。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,415,373 
613,664 
2,801,709 
2,582,440 
219,269 		 （　0.9689）
212,450 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　      3,862,727 円　　　　（　     20,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉吉 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 115.00 ＬＳ2 230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   189 ㎡     11.0 m x   17.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.00 
85.0 
97.75 
1,596 
156,009 		 3.0  468,027 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
115.00 
90.0 
103.50 
1,350 
139,725 		 3.0  419,175 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
230.00 
87.5 
201.25 

295,734 		 887,202 
0 
⑨年額支払賃料        295,734 円　×　12ヶ月　＝　       3,548,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     201.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,548,808 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       141,952 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,406,856 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           887,202 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,517 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,415,373 円　　　　（　        18,071 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０１（収
）
　　　　-10		 2,312  
(   2,300) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,619 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,596 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０１（収
）
　　　　-11		 2,018  
(   2,013) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,413 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
倉吉 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 161,000 円  　　　　     32,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 106,464 円  　　　        3,548,808　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      241,500 円  　　　　     32,200,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        32,200 円  　　　　     32,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,200 円  　　　　     32,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         613,664 円　（　　　　　　         3,247 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9689    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0802     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0650 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  35 ％　＋ 0.0996 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,582,440 円  
（　　　　　        13,664 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,415,373 円      
②総費用 613,664 円      
③純収益　①－② 2,801,709 円      
④建物等に帰属する純収益 2,582,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 219,269 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 212,450 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,124 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,862,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 倉吉 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉吉市明治町二丁目１８番
 2701000178073-0000
2 　倉吉市明治町二丁目１９番
 2701000178074-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
倉吉 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉吉 5-2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　谷口　敬雄   TEL.
鑑定評価額 5,330,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉吉市明治町２丁目１８番外
 ②地積
　(㎡)		 189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗併用住宅と一般
住宅等が混在する商
業地域		 南12m県道 水道、下水 倉吉

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 スーパーマーケットや電気店
等のほか一般住宅も見られる
商業地域である。		 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 倉吉駅南西方

4.0km		 法令

規制		 （都） 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧市街地の幹線道路沿いの商業地域で、往時の商圏は縮小し近隣住民が日用品を購入する程度である。近くの工
場跡地への小売店舗出店による商況の回復が期待される。地価水準はやや下落傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、「明倫」・「成徳」・「上灘」の旧市街地を中心とした商業地域等である。旧市街地の商圏は狭く、個
人や地元法人の店舗、事務所等の需要程度であり、需要は弱含みである。土地の規模は小さく、土地は５００万円前後
である。総額は小さく、需要主体は個人事業者等であるが、住宅用地としての個人需要も見込める。工場跡地に小売店
舗が出店してきており、商業集積が進み、背後地の範囲が拡大することが期待される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市内の地域的類似性を有する幹線道路沿いの商業地の取引事例から求めている。収益価格は賃貸建物の建築
動向・賃料水準等から求められる土地の収益性を反映している。したがって、収益価格が低位に試算されたこと、スー
パーマーケット等が立地しているが小規模店舗が減少していること、住宅地の価格水準に近づき住宅用地としての需要
があること等、地域の特性を勘案しながら、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市北方の「河北」地区は郊外路線商業地域、
倉吉駅南は飲食街と業種による棲み分けが進
んだ。駅南にはホテル建設が計画されている
。

近くにホームセンターの新規出店が計画され
ており、数店ではあるが小売店舗の集積があ
り、商況の改善が期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉吉 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
１
-11		 倉吉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西7.5m市道、
南10m、
準角地
（都） 近商

(100,300)
b ２４１０１
３
-74		 倉吉市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南9m県道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c ２４１０１
３
-77		 倉吉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,300)
d ２４１０６
１
-13		 倉吉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東12m国道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,142  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.3]
23,777 		 100
[  80.4]
29,573 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,600 
b (　           ) 
16,245  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
22,813 		 100
[  84.0]
27,158 
27,200 
c (　           ) 
24,152  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
23,465 		 100
[  82.3]
28,512 
28,500 
d (　           ) 
24,400  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
24,327 		 100
[  88.2]
27,582 
27,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -23.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,200 円／㎡]  



倉吉 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,410,857 
613,523 
2,797,334 
2,582,440 
214,894 		 （　0.9689）
208,211 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　      3,785,655 円　　　　（　     20,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉吉 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 115.00 ＬＳ2 230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   189 ㎡     11.0 m x   17.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しの店舗兼事務所 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 査定による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.00 
85.0 
97.75 
1,592 
155,618 		 3.0  466,854 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
115.00 
90.0 
103.50 
1,350 
139,725 		 3.0  419,175 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
230.00 
87.5 
201.25 

295,343 		 886,029 
0 
⑨年額支払賃料        295,343 円　×　12ヶ月　＝　       3,544,116 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     201.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,544,116 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       141,765 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,402,351 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           886,029 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,506 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,410,857 円　　　　（　        18,047 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０１（収
）
　　　　-10		 2,312  
(   2,300) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,619 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,596 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,592 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０１（収
）
　　　　-11		 2,018  
(   2,013) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,413 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
倉吉 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 161,000 円  　　　　     32,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 106,323 円  　　　        3,544,116　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      241,500 円  　　　　     32,200,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        32,200 円  　　　　     32,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,200 円  　　　　     32,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         613,523 円　（　　　　　　         3,246 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9689    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0802     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0650 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  35 ％　＋ 0.0996 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,582,440 円  
（　　　　　        13,664 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,410,857 円      
②総費用 613,523 円      
③純収益　①－② 2,797,334 円      
④建物等に帰属する純収益 2,582,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 214,894 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 208,211 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,102 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,785,655 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 倉吉 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉吉市明治町二丁目１８番
 2701000178073-0000
2 　倉吉市明治町二丁目１９番
 2701000178074-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考