別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
倉吉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉吉 5-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　谷口　敬雄   TEL.
鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉吉市上井町２丁目２番１
 ②地積
　(㎡)		 388  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 事務所

ＲＣ3		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 東22m県道 水道、下水 倉吉

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 倉吉駅前を中心に形成された
商業地域であり、事務所・店
舗が集積する。		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 倉吉駅南方

150m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市内の中心的商業地域で、事務所、店舗、ホテル等が集積する。県道等周辺整備は進捗しているが、商況は改善
していない。小売店舗が減り、居酒屋等の飲食店が多い。今後も地価水準は下落傾向になるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、倉吉駅周辺や「河北」・「上灘」地区等の幹線道路沿いの商業地域である。以前は交通結節点である駅
の乗降客で賑やかであったが、事務所、小売店舗等は減少し、居酒屋等が多く出店している。駅の自由通路による乗降
客の分散化や駅北の県道整備により顧客の流れも変化している。規模は適当で、土地は２３００万円前後である。総額
が大きく、需要は法人が主であるが、業務拡大による隣地買収や新規出店等による土地需要はあまり期待できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市内の幹線道路沿いや駅周辺の地域的類似性を有する取引事例から求めている。収益価格は賃貸建物の建築
動向・賃料水準等から求められる土地の収益性を反映している。したがって、収益価格が低位に試算されたこと、事務
所等が減少し、飲食店のほか一部小売店舗等はあるが、駅の自由通路により顧客が分散していること及び周辺に空き店
舗等が見受けられることも勘案し、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市北方の「河北」地区は郊外路線商業地域、
倉吉駅南は飲食街と業種による棲み分けが進
んだ。駅南にはホテル建設が計画されている
。

駅南の商業地域で、事務所、営業所、小売店
舗等は大きく減り、居酒屋等の飲食店が多く
、徐々に顧客の数も回復してきている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉吉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
１
-4		 倉吉市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東18.5m県道、
南5m、二方路
（都） 商業

(90,400)
b ２４１０６
１
-5		 倉吉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18.5m県道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c ２４１０６
３
-24		 倉吉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東18m県道、
北西4m、
二方路
準都計 近商

(90,300)
d ２４１０６
３
-27		 倉吉市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
北8m、西6m、
三方路
（都） 工業

(70,200)
e ２４１０６
３
-29		 倉吉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西22m国道、
北6m、準角地
（都） 近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     53,336) 
53,336  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.9]
55,978 		 100
[  96.0]
58,310 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
58,300 
b (　           ) 
55,555  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,333 		 100
[  96.0]
57,639 
57,600 
c (　           ) 
49,296  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
47,238 		 100
[  78.9]
59,871 
59,900 
d (　     24,200) 
24,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.1]
33,564 		 100
[  60.5]
55,478 
55,500 
e (　           ) 
38,776  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
37,647 		 100
[  64.0]
58,823 
58,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,000 円／㎡]  



倉吉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,586,468 
2,819,262 
12,767,206 
11,905,100 
862,106 		 （　0.9702）
836,415 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　     15,207,545 円　　　　（　     39,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉吉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 310.40 Ｓ3 931.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   388 ㎡     13.0 m x   28.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しの店舗兼事務所 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 査定による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
310.40 
80.0 
248.32 
2,195 
545,062 		 3.0  1,635,186 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
310.40 
80.0 
248.32 
1,770 
439,526 		 3.0  1,318,578 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
310.40 
80.0 
248.32 
1,470 
365,030 		 3.0  1,095,090 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
931.20 
80.0 
744.96 

1,349,618 		 4,048,854 
0 
⑨年額支払賃料      1,349,618 円　×　12ヶ月　＝　      16,195,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     744.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,195,416 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       647,817 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,547,599 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,048,854 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,869 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,586,468 円　　　　（　        40,171 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６（収
）
　　　　-7		 2,510  
(   2,433) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,510 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,195 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６（収
）
　　　　-8		 1,996  
(   1,938) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]
2,166 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
倉吉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 745,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 485,862 円  　　　       16,195,416　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      172,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,117,500 円  　　　　    149,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,819,262 円　（　　　　　　         7,266 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 149,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     931.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0799     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0623 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,905,100 円  
（　　　　　        30,683 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,586,468 円      
②総費用 2,819,262 円      
③純収益　①－② 12,767,206 円      
④建物等に帰属する純収益 11,905,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 862,106 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 836,415 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,156 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,207,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 倉吉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉吉市上井町二丁目２番１
 2701000003435-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
倉吉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉吉 5-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　村上　保雄   TEL.
鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉吉市上井町２丁目２番１
 ②地積
　(㎡)		 388  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 事務所

ＲＣ3		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 東22m県道 水道、下水 倉吉

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗・事務所ビル等が建ち並
ぶ駅前の商業地域		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 倉吉駅南方

150m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 業務商業地域の色彩が強いが、ビジネス需要は見込み薄であり、衰退傾向は続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陰本線「倉吉駅」を中心とした商業地域が存する圏域。需要者の中心は飲食店舗・事務所・営業
所等の個人・法人事業者であるが、鳥取・米子の大規模大型店舗に押されており、厳しい状況にある。また、新型コロ
ナウイルス感染症の影響からの回復も鈍く、需要は弱含み傾向にある。なお、用途により、画地規模が様々であるため
、需要の価格帯もまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市街地の商業地域であり、取引事例が少ないため、ある程度範囲を広めて収集するように努めた。また、
収益価格は、賃貸物件はテナントビルを中心としているものの、賃貸事例が少なく、信頼性においてやや劣るものと判
断される。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍以降、リモートワークも増えつつあ
る上に、従前からの営業所の統廃合により、
事務所需要は減少している。


店舗だけでなく事務所としての需要も減退し
ており、衰退傾向にある。



特になし。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉吉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
１
-4		 倉吉市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東18.5m県道、
南5m、二方路
（都） 商業

(90,400)
b ２４１０６
１
-5		 倉吉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18.5m県道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c ２４１０６
３
-24		 倉吉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東18m県道、
北西4m、
二方路
準都計 近商

(90,300)
d ２４１０６
３
-29		 倉吉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西22m国道、
北6m、準角地
（都） 近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     53,336) 
53,336  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.9]
55,978 		 100
[  96.0]
58,310 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
58,300 
b (　           ) 
55,555  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,333 		 100
[  96.0]
57,639 
57,600 
c (　           ) 
49,296  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
47,238 		 100
[  80.8]
58,463 
58,500 
d (　           ) 
38,776  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
37,647 		 100
[  66.5]
56,612 
56,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,000 円／㎡]  



倉吉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地化しているため、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,554,940 
2,814,160 
12,740,780 
11,905,100 
835,680 		 （　0.9702）
810,777 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　     14,741,400 円　　　　（　     38,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉吉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 310.40 Ｓ3 931.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   388 ㎡     13.0 m x   28.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 査定による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
310.40 
80.0 
248.32 
2,274 
564,680 		 3.0  1,694,040 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
310.40 
80.0 
248.32 
1,750 
434,560 		 3.0  1,303,680 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
310.40 
80.0 
248.32 
1,400 
347,648 		 3.0  1,042,944 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
931.20 
80.0 
744.96 

1,346,888 		 4,040,664 
0 
⑨年額支払賃料      1,346,888 円　×　12ヶ月　＝　      16,162,656 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     744.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,162,656 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       646,506 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,516,150 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,040,664 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,790 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,554,940 円　　　　（　        40,090 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６（収
）
　　　　-7		 2,510  
(   2,433) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,510 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,274 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６（収
）
　　　　-8		 1,996  
(   1,938) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]
2,189 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
倉吉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 745,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 484,880 円  　　　       16,162,656　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      168,780 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,117,500 円  　　　　    149,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,814,160 円　（　　　　　　         7,253 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 149,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     931.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0799     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0623 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,905,100 円  
（　　　　　        30,683 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,554,940 円      
②総費用 2,814,160 円      
③純収益　①－② 12,740,780 円      
④建物等に帰属する純収益 11,905,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 835,680 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 810,777 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,090 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,741,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 倉吉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉吉市上井町二丁目２番１
 2701000003435-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考