鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
倉吉 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉吉 -4

鳥取県

鳥取

氏名

不動産鑑定士　前田　六仁

TEL.

鑑定評価額

8,060,000 円

１㎡当たりの価格

30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月1日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉吉市清谷町１丁目２３７番				②地積　(㎡)	265 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ちつつある区画整理済の住宅地域	東6m市道	水道、下水	倉吉 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業施行済の郊
外の住宅地域。

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

倉吉駅北方

2.6km

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は、一般住宅が建ちつつある土地区画整理事業施行済の住宅地域。農地転用が行われて住宅地域とし
て熟成が進行している。今後も熟成が進行すると思料される。地価は横ばい～やや強含みに推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、ＪＲ倉吉駅の北方の土地区画整理事業が行われた新興の住宅地域を中心とする。広域的には天神川左
岸の上北条地区の新興住宅地域やＪＲ倉吉駅南方の住宅地域を含む。需要者は圏域の内外に及び、一次取得者を中心と
する。不動産の需給動向はやや強含みと考察する。背景には住宅ローン減税や移住定住支援策の影響があると認識する
。需要の価格帯は、土地は６００万円～９００万円程度、新築戸建物件で３，０００万円程度と思料される。　

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　共同住宅等の賃貸物件は比較的多く見られるが、土地所有者の現金確保、相続税対策等によるものが多く、土地を購
入してアパート経営をするような経済行動は全くといって良いほど見られない。また、近隣地域は住宅地の居住性・快
適性を中心に地価形成されている。これらの理由により収益価格は説得力に欠ける。したがって、収益価格を参考に止
め、比準価格を標準とし、近隣地域の動向等に留意した結果、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化等の社会的要因が需要を低
迷させている大きな要因である。一方で、住
宅ローン減税、住宅支援制度等が需要を刺激
している。

「清谷町１丁目」では令和５年１１月末現在
対前年同月比人口６人減の６１７人、３世帯
減の２８０世帯。生産年齢人口比率は７割以
上と極めて高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

倉吉 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０１３ -66	倉吉市		建付地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
b	２４１０１３ -65	倉吉市		更地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	２４１０１３ -68	倉吉市		更地	（　）	ほぼ台形	東11m市道、北5.5m、角地		（都）近商 (90,200)
d	２４１０１３ -64	倉吉市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
e	２４１０１１ -1	倉吉市		更地	（　）	ほぼ正方形	西6m道路、中間画地		（都）近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,298	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	35,942	100 [ 119.9]	29,977	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	30,300
b	(　 ) 32,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.0]	39,268	100 [ 122.4]	32,082		32,400
c	(　 ) 24,891	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	24,842	100 [ 106.8]	23,260		23,500
d	(　 ) 43,863	100 [ 150.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 81.2]	36,264	100 [ 124.8]	29,058		29,300
e	(　 ) 45,373	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,373	100 [ 125.1]	36,269		36,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +8.0
d	買進み	％／月 +0.06	画地　　　　 -18.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,400 円／㎡]

倉吉 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適当な造成事例がなく、適用不可能。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,864,629	487,471	2,377,158	2,139,280	237,878	（　0.9707） 230,908	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,618,160 円　　　　（　 17,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉吉 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.00	ＬＳ2	212.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	265 ㎡	12.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５０㎡程度のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	106.00	100.0	106.00	1,171	124,126	2.0	248,252
							0.0	0
～

～

～

～

計		212.00	100.0	212.00		248,252		496,504
								0

⑨年額支払賃料	248,252 円　×　12ヶ月　＝　 2,979,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,979,024 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 119,161 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,859,863 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	496,504 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,766 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,864,629 円　　　　（　 10,810 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１０１（収）　　　　-8	1,541 ( 1,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,200	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,173 円/㎡　月額支払賃料（　 1,171 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１０１（収）　　　　-9	1,225 ( 1,189)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,145
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉吉 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,400 円	28,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	89,371 円	2,979,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,500 円	28,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 487,471 円　（　　　　　　 1,840 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,139,280 円（　　　　　 8,073 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,864,629 円
②総費用	487,471 円
③純収益　①－②	2,377,158 円
④建物等に帰属する純収益	2,139,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	237,878 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	230,908 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 871 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,618,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

倉吉 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	倉吉市清谷町一丁目２３７番	2701000117019-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
倉吉 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉吉 -4

鳥取県

鳥取

氏名

不動産鑑定士　森本　尚夫

TEL.

鑑定評価額

8,060,000 円

１㎡当たりの価格

30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉吉市清谷町１丁目２３７番				②地積　(㎡)	265 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ちつつある区画整理済の住宅地域	東6m市道	水道、下水	倉吉 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

倉吉市北部、土地区画整理事
業施行済みの住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

倉吉駅北方

2.6km

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　一般住宅、共同住宅のほか農地が介在する地域であるが、近年宅地開発が活発で需要が強く土地価格は緩やか
に上昇を続けており、しばらくは同様の傾向で推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、ＪＲ倉吉駅を中心に広がる住宅地域一円と判定した。利便性の良さ、価格の手頃感から需要は底堅く
推移しており、隣接する湯梨浜町を含め住宅地域として発展している。ただし、金利の動向、物価上昇による需要変化
に留意する必要がある。需要の中心となる価格帯は、土地総額で８００万円前後が中心と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　取引事例比較法は、同一需給圏内の信頼性の高い事例により比準したもので求められた価格は規範性の高い価格と思
料する。収益還元法は、居住の快適性が重視される地域で、建築資材高騰の影響もあり収益価格は低位となった。想定
要素を含み比準価格と比べ説得力はやや劣るものと思料する。現下の不動産市場の動向を踏まえ、各試算価格の特性を
再吟味して比準価格を重視し、収益価格を参考に留め鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は薄らいで
いるが、資源価格高騰による物価上昇、金利
変動による金融市場の動向に注視する必要が
ある。

周辺で店舗、医院の開業が見られ、利便性が
向上し住宅地として発展を続けている。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

倉吉 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０１３ -66	倉吉市		建付地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
b	２４１０１１ -2	倉吉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	２４１０１３ -65	倉吉市		更地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	２４１０１３ -68	倉吉市		更地	（　）	ほぼ台形	東11m市道、北5.5m、角地		（都）近商 (90,200)
e	２４１０１３ -69	倉吉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、南6m、準角地		（都）１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,298	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	35,942	100 [ 119.8]	30,002	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	30,300
b	(　 ) 32,964	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	41,455	100 [ 132.4]	31,310		31,600
c	(　 ) 32,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.0]	39,268	100 [ 123.4]	31,822		32,100
d	(　 ) 24,891	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	24,842	100 [ 102.6]	24,212		24,500
e	(　 ) 43,574	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	41,499	100 [ 128.8]	32,220		32,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,400 円／㎡]

倉吉 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,862,183	487,394	2,374,789	2,139,280	235,509	（　0.9707） 228,609	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,572,180 円　　　　（　 17,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉吉 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.00	ＬＳ2	212.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	265 ㎡	12.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有床面積約５０㎡のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	106.00	100.0	106.00	1,170	124,020	2.0	248,040
							0.0	0
～

～

～

～

計		212.00	100.0	212.00		248,040		496,080
								0

⑨年額支払賃料	248,040 円　×　12ヶ月　＝　 2,976,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,976,480 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 119,059 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,857,421 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	496,080 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,762 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,862,183 円　　　　（　 10,801 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１０１（収）　　　　-8	1,541 ( 1,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,189	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,172 円/㎡　月額支払賃料（　 1,170 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１０１（収）　　　　-9	1,225 ( 1,189)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,134
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉吉 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,400 円	28,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	89,294 円	2,976,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,500 円	28,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 487,394 円　（　　　　　　 1,839 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,139,280 円（　　　　　 8,073 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,862,183 円
②総費用	487,394 円
③純収益　①－②	2,374,789 円
④建物等に帰属する純収益	2,139,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	235,509 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	228,609 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 863 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,572,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

倉吉 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	倉吉市清谷町一丁目２３７番	2701000117019-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考