別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
倉吉 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉吉 -2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　谷口　敬雄   TEL.
鑑定評価額 4,880,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉吉市西福守町字宮地７７１番
 ②地積
　(㎡)		 243  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北西5m市道 水道、ガス、下水 倉吉

6.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 県住宅供給公社が開発した住
宅団地で、幹線道路からの連
続性はやや劣る。		 街

路		 基準方位北、５ｍ市
道		 交通

施設		 倉吉駅南西方

6.4km		 法令

規制		 （都） １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外分譲住宅地の開発が盛んな地域であったが、ほかの地域との競合等によりやや低調になり、現在は小規模開
発が散見される。周辺道路の整備等が進捗し、利便性が向上している。地価水準は横這い傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に小鴨川西岸を中心とした郊外の一般住宅地域等である。大規模開発された住宅団地も多く、共同住
宅・一般住宅が建ち並ぶ。低金利政策の継続により住宅着工戸数は堅調に推移し、周辺では宅地開発が散見され、核家
族等の個人需要が見込まれる。土地は規模がやや大きいが、一般住宅地としては平均的な価格帯の５００万円前後であ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的類似性が認められる周辺の類似地域の取引事例から求めている。収益価格は賃貸建物の建築動向・賃
料水準等から求められる土地の収益性を反映している。したがって、収益価格が低位に試算されたこと、分譲住宅地の
需要及び価格水準とも安定していることを勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て上記鑑定評価額と決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　倉吉 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,200 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[101.0]		 100
[148.5]		 [100.0]
100		 20,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利政策が継続しており、住宅価格等の値
上がりによる住宅着工戸数への目立った影響
はなく、堅調な住宅地需要が継続している。


周辺地域では、価格水準を押さえた新規分譲
住宅地が散見される。近隣地域は古い住宅団
地であり、中古住宅の取引も見受けられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉吉 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
１
-1		 倉吉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.5m市道
、北東1.8m、
二方路
（都） 

(70,390)
b ２４１０６
１
-2		 倉吉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m道路、
南西5m、
準角地
（都） 

(70,300)
c ２４１０６
１
-6		 倉吉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4.5m市道
、北東13m、
角地
（都） １住居
土砂災害警戒区域
(70,200)
d ２４１０６
１
-38		 倉吉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
e ２４１０１
１
-20		 倉吉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北東2.5m、
二方路
（都） 

(70,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,557  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
18,465 		 100
[  96.6]
19,115 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
19,100 
b (　           ) 
21,176  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
20,641 		 100
[  93.6]
22,052 
22,100 
c (　           ) 
24,600  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
24,231 		 100
[ 120.1]
20,176 
20,200 
d (　           ) 
20,710  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
20,304 		 100
[ 100.0]
20,304 
20,300 
e (　           ) 
18,179  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
17,999 		 100
[  95.4]
18,867 
18,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,100 円／㎡]  



倉吉 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  造成可能な素地はなく、既成宅地化しており、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,584,181 
441,621 
2,142,560 
1,959,760 
182,800 		 （　0.9707）
177,444 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,548,880 円　　　　（　     14,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉吉 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 97.20 ＬＳ2 194.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １中専

 60 ％   200 ％   200 ％   243 ㎡     17.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有床面積約５０㎡のファミリータイプ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外部階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
97.20 
100.0 
97.20 
1,152 
111,974 		 2.0  223,948 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
194.40 
100.0 
194.40 

223,948 		 447,896 
0 
⑨年額支払賃料        223,948 円　×　12ヶ月　＝　       2,687,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     194.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,687,376 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       107,495 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,579,881 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           447,896 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,300 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,584,181 円　　　　（　        10,634 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６（収
）
　　　　-5		 1,243  
(   1,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,172 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,154 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,152 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６（収
）
　　　　-6		 1,152  
(   1,119) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,097 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
倉吉 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 104,800 円  　　　　     26,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 80,621 円  　　　        2,687,376　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        7,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      196,500 円  　　　　     26,200,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        26,200 円  　　　　     26,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,200 円  　　　　     26,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         441,621 円　（　　　　　　         1,817 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     194.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,959,760 円  
（　　　　　         8,065 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,584,181 円      
②総費用 441,621 円      
③純収益　①－② 2,142,560 円      
④建物等に帰属する純収益 1,959,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 182,800 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 177,444 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          730 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,548,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 倉吉 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉吉市西福守町字宮地７７１番
 2701000139572-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
倉吉 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉吉 -2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁   TEL.
鑑定評価額 4,880,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉吉市西福守町字宮地７７１番
 ②地積
　(㎡)		 243  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北西5m市道 水道、ガス、下水 倉吉

6.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊
外の住宅地域。		 街

路		 基準方位北、５ｍ市
道		 交通

施設		 倉吉駅南西方

6.4km		 法令

規制		 （都） １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　郊外のやや古い住宅地域。その後北側隣接地域に福守ニュータウンできる。近年県道倉吉東伯線南側の地域で
宅地開発が行われ、新しい住宅地域が誕生。これら同一需給圏内の類似地域との競争関係の中で推移。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は倉吉市南西部小鴨川左岸の郊外住宅地域。需要者は圏域内外の一次取得者。供給量は比較的多い。住宅
供給公社の分譲地や民間の分譲地が比較的多く見られる。近年、小規模開発地で低価格の住宅分譲地が出現し、価格の
混乱が起き、地価は下方にシフトするように見えたが、その混乱も漸く治まり低価格の地域では下げ止まり傾向も見え
る。需要の価格帯は、土地は４５０万円～５５０万円程度、新築戸建物件で２，５００万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　圏域内には共同住宅等の賃貸物件は比較的多く見られるが、土地所有者の現金確保、相続税対策等によるものが多く
、土地を購入してアパート経営をすることはない。また、近隣地域は住宅地の居住性・快適性を中心に地価形成されて
いる。これらの理由により収益価格は現実味に欠け説得力は劣る。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地価格
を規準とした価格との均衡、近隣地域の動向等を総合考量して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　倉吉 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,200 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[101.0]		 100
[149.3]		 [100.0]
100		 20,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、高齢化等の社会的要因が需要を低
迷させている大きな要因である。一方で、住
宅ローン減税、住宅支援制度等が需要を刺激
している。

「西福守町」では令和５年１１月末現在対前
年同月比で人口２８人減の８１１人、世帯数
７世帯減の３６９世帯。人口、世帯数いずれ
も減少。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +20.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉吉 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
１
-38		 倉吉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
b ２４１０１
３
-56		 倉吉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南東15.5m、
二方路
（都） １住居

(60,200)
c ２４１０６
１
-1		 倉吉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.5m市道
、北東1.8m、
二方路
（都） 

(70,390)
d ２４１０１
１
-20		 倉吉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北東2.5m、
二方路
（都） 

(70,360)
e ２４１０６
１
-2		 倉吉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m道路、
南西5m、
準角地
（都） 

(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,710  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
20,304 		 100
[ 100.0]
20,304 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
20,300 
b (　           ) 
22,465  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
22,923 		 100
[ 108.2]
21,186 
21,200 
c (　           ) 
18,557  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
18,465 		 100
[  97.8]
18,880 
18,900 
d (　           ) 
18,179  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
17,999 		 100
[  96.6]
18,633 
18,600 
e (　           ) 
21,176  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
20,641 		 100
[  95.6]
21,591 
21,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,100 円／㎡]  



倉吉 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地化しているため適用不可能。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,584,181 
441,621 
2,142,560 
1,959,760 
182,800 		 （　0.9707）
177,444 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,548,880 円　　　　（　     14,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉吉 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 97.20 ＬＳ2 194.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １中専

 60 ％   200 ％   200 ％   243 ㎡     17.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有床面積約５０㎡のファミリータイプ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
97.20 
100.0 
97.20 
1,152 
111,974 		 2.0  223,948 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
194.40 
100.0 
194.40 

223,948 		 447,896 
0 
⑨年額支払賃料        223,948 円　×　12ヶ月　＝　       2,687,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     194.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,687,376 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       107,495 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,579,881 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           447,896 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,300 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,584,181 円　　　　（　        10,634 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６（収
）
　　　　-5		 1,243  
(   1,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,172 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,154 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,152 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６（収
）
　　　　-6		 1,152  
(   1,119) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,097 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
倉吉 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 104,800 円  　　　　     26,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 80,621 円  　　　        2,687,376　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        7,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      196,500 円  　　　　     26,200,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        26,200 円  　　　　     26,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,200 円  　　　　     26,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         441,621 円　（　　　　　　         1,817 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     194.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,959,760 円  
（　　　　　         8,065 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,584,181 円      
②総費用 441,621 円      
③純収益　①－② 2,142,560 円      
④建物等に帰属する純収益 1,959,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 182,800 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 177,444 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          730 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,548,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 倉吉 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉吉市西福守町字宮地７７１番
 2701000139572-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考