令和6年1月15日　提出 倉吉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉吉 -1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉吉市上井町１丁目６番１７ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を主 とする住宅地域 北6m市道 水道、下水 倉吉 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 交通利便性に優れた既成住宅 地域。一般住宅のほか、共同 住宅も存する。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 倉吉駅南東方 350m 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　交通利便性に優れた住宅地域。一般住宅、共同住宅等が混在する。駅北の大平町はじめ、駅周辺には比較的品 等の良い住宅地域が存するため、近隣地域の優位性の低下が未だ継続している。地価は弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ倉吉駅から半径１ｋｍ以内の混在及び普通住宅地域を中心とする。最寄駅への接近性は勿論、商 業施設、教育施設、医療施設等への接近性にも優れた圏域である。需要者は圏域の内外に及び、一次取得者を中心とす る。ただ、需給動向はやや低調気味。人口の減少や他圏域の住宅地域との代替・競合不動産が多いことなどが原因であ る。需要の価格帯は、土地は１，１００万円程度まで、新築戸建物件で３，５００万円程度までと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　圏域内には共同住宅等の賃貸物件は比較的多く見られるが、土地所有者の現金確保、相続税対策等を目的とするもの が多く、土地を購入してアパート経営をすることはない。また、近隣地域は住宅地の居住性・快適性を中心に地価形成 されている。したがって、収益価格は現実味に欠け説得力は劣ると言わざるを得ない。以上の結果、比準価格を標準と し、代表標準地価格を規準とした価格との均衡等にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉吉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,200 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [ 68.7] [100.0] 100 43,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化等の社会的要因が需要を低 迷させている大きな要因である。一方で、住 宅ローン減税、住宅支援制度等が需要を刺激 している。 上井町１丁目は令和５年１１月末現在対前年 同月比で１６人減の４６３人、８世帯減の２ ５３世帯。町内に存する高齢者施設の影響が 大か。 個別的要因に変動はない。　 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％