別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
米子 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
米子 5-5 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　馬野　好雅   TEL.
鑑定評価額 81,200,000 円  １㎡当たりの価格 66,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 米子市西福原７丁目１０８９番１
｢西福原７－１４－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,228  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:2		 店舗

Ｗ1		 郊外型店舗、事務所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北東28.5m国道 水道、下水 米子

5.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 路線商業地域として熟成した
感のある国道沿いの商業地域
。		 街

路		 ２８．５ｍ国道 交通

施設		 米子駅北方

5.4km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市内の路線商業地域のなかでも高い競争力を有する地域の一つであり、地価水準は概ね堅調に推移するものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を市内の幹線道路沿線の商業地域と判定した。需要者の中心は県内外の資本力を有する法人である。モータ
リゼーションの進展に加え、消費者の低価格志向も相まって、旧来型の商業施設から郊外型商業施設への顧客の流出に
拍車がかかっている。特に対象標準地が所在する地域は当市の商業地域の中心となりつつある。土地の利用形態として
は事業用借地が中心であり、売買はほとんど見られないことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 大型量販店を核店舗として中小の店舗・事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、自動車利用客を中心に賑わいを見せ
ている。賃貸物件も見られるが、建物の規模や契約内容等の個別性が強く、標準的な賃料水準を把握し難いことから収
益価格の精度は相対的に劣るものと考える。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、更に代表
標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　米子 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,100 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 [100.0]
100		 66,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外型路線商業地域は、消費者の低価格志向
を背景に需要の回復の兆しがみられる。



郊外路線商業地域として確立された感があり
、地価水準は概ね安定している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 米子 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
３
-41		 米子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北22m国道、
中間画地
近商

(80,300)
b ２４１０９
３
-24		 米子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西26m県道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２４１０９
３
-25		 米子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西23m国道、
中間画地
近商

(80,200)
d ２４１０９
３
-26		 米子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m県道、
北西5.5m、
角地
１住居

(70,200)
e ２４１０９
３
-27		 米子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東20m県道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,531  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  75.0]		 100
[  97.0]
45,906 		 100
[  71.1]
64,565 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
64,600 
b (　           ) 
49,912  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,912 		 100
[  75.3]
66,284 
66,300 
c (　           ) 
36,301  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
45,195 		 100
[  65.5]
69,000 
69,000 
d (　           ) 
43,825  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
44,586 		 100
[  69.0]
64,617 
64,600 
e (　           ) 
27,655  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  68.0]
40,506 		 100
[  61.4]
65,971 
66,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　 -32.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,100 円／㎡]  



米子 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,431,008 
3,240,061 
14,190,947 
11,548,800 
2,642,147 		 （　0.9689）
2,559,976 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　     46,545,018 円　　　　（　     37,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
米子 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 491.20 ＬＳ2 982.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   1,228 ㎡     25.0 m x   49.0 m  前面道路：国道     　  28.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 設計による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
491.20 
85.0 
417.52 
1,955 
816,252 		 3.0  2,448,756 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
491.20 
85.0 
417.52 
1,660 
693,083 		 3.0  2,079,249 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
982.40 
85.0 
835.04 

1,509,335 		 4,528,005 
0 
⑨年額支払賃料      1,509,335 円　×　12ヶ月　＝　      18,112,020 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     835.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,112,020 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       724,481 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,387,539 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,528,005 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,469 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,431,008 円　　　　（　        14,195 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０９（収
）
　　　　-7		 1,879  
(   1,876) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
2,160 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,960 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,955 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０９（収
）
　　　　-8		 1,502  
(   1,458) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,581 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
米子 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 543,361 円  　　　       18,112,020　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      608,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,080,000 円  　　　　    144,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,240,061 円　（　　　　　　         2,638 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9689    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     982.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0802     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0650 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  35 ％　＋ 0.0996 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,548,800 円  
（　　　　　         9,405 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,431,008 円      
②総費用 3,240,061 円      
③純収益　①－② 14,190,947 円      
④建物等に帰属する純収益 11,548,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,642,147 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,559,976 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,085 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,545,018 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 米子 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　米子市西福原七丁目１０８９番１
 2702000432675-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
米子 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
米子 5-5 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　向井　伸   TEL.
鑑定評価額 81,000,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 米子市西福原７丁目１０８９番１
｢西福原７－１４－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,228  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:2		 店舗

Ｗ1		 郊外型店舗、事務所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北東28.5m国道 水道、下水 米子

5.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 沿道型商業施設が建ち並ぶ幹
線道路沿いの商業地域である
。		 街

路		 ２８．５ｍ国道 交通

施設		 米子駅北方

5.4km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地元大手資本や全国展開する大規模小売店舗等の郊外型店が集積しており、安定的な路線商業地域を形成してい
る。地価水準はやや下落か横ばい傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の幹線道路沿いの路線商業地域とそれに連続する周辺地域である。市内の路線商業地域は国道「４
３１号」沿いを中心に商業施設が集積し、他の地域では相対的地盤沈下が見られる。小売店等の法人が需要者であるが
、定期借地等による出店が多く見られる状況にある。売買は限定的で、また、個別性が強い地域であり、需要の中心と
なる価格帯は見いだしがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いの路線商業地域であり、需要は自己使用目的の業務用地としての取引が中心で、取引価格を指標に価格が
決定される傾向が強いと考えられる。収益目的での取引も見られるが、個別性が強いことから、収益価格の位置づけは
相対的に劣ると考えられる。以上から、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　米子 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,100 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 [100.0]
100		 66,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米子市の人口は概ね横ばい傾向。地価は、景
気低迷の影響が長引く気配のため不透明な状
況が続く。


市内の中心的路線商業地域に発展しており、
安定した商業集積を維持している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 米子 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０９
３
-25		 米子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西23m国道、
中間画地
近商

(80,200)
b ２４１０９
３
-26		 米子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m県道、
北西5.5m、
角地
１住居

(70,200)
c ２４１０９
３
-27		 米子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東20m県道、
中間画地
工業

(60,200)
d ２４１０７
１
-27		 米子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西18m県道、
南西4m、角地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,301  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
45,195 		 100
[  67.3]
67,155 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,200 
b (　           ) 
43,825  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
44,586 		 100
[  68.0]
65,568 
65,600 
c (　           ) 
27,655  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  68.0]
40,506 		 100
[  61.0]
66,403 
66,400 
d (　           ) 
45,548  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
44,221 		 100
[  67.3]
65,707 
65,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　 -32.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,000 円／㎡]  



米子 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,436,529 
3,241,533 
14,194,996 
11,548,800 
2,646,196 		 （　0.9689）
2,563,899 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　     46,616,345 円　　　　（　     38,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
米子 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 491.20 ＬＳ2 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   1,228 ㎡     25.0 m x   49.0 m  前面道路：国道     　  28.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しの店舗 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 査定による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
490.00 
85.0 
416.50 
1,945 
810,093 		 3.0  2,430,279 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
490.00 
85.0 
416.50 
1,680 
699,720 		 3.0  2,099,160 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
85.0 
833.00 

1,509,813 		 4,529,439 
0 
⑨年額支払賃料      1,509,813 円　×　12ヶ月　＝　      18,117,756 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     833.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,117,756 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       724,710 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,393,046 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,529,439 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,483 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,436,529 円　　　　（　        14,199 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０９（収
）
　　　　-7		 1,879  
(   1,876) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,135 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,945 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０９（収
）
　　　　-8		 1,502  
(   1,458) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,598 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
米子 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 543,533 円  　　　       18,117,756　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      610,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,080,000 円  　　　　    144,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,241,533 円　（　　　　　　         2,640 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9689    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0802     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0650 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  35 ％　＋ 0.0996 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,548,800 円  
（　　　　　         9,405 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,436,529 円      
②総費用 3,241,533 円      
③純収益　①－② 14,194,996 円      
④建物等に帰属する純収益 11,548,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,646,196 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,563,899 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,088 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,616,345 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 米子 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　米子市西福原七丁目１０８９番１
 2702000432675-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考