令和6年1月15日　提出 米子 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米子 -10 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　西川　達哉   TEL.

鑑定評価額 5,860,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米子市昭和町３１番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ国道背後の住 宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 米子 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地に近い既成住宅地 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 米子駅北東方 950m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 令和５年に米子駅に新たに南口が設けられ、これによる地域の変化を注視する必要がある。米子市内の他の住宅 地域の活況の波及効果を得て、地価水準は横這いまたは上昇傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、米子駅周辺の既成住宅地域が中心として外延的に広がる圏域になる。典型的な需要者は自己の住宅の取 得を目論む個人であるが、高い生活利便性により需要は堅調であると判断する。需要の中心となる価格帯は６００万前 後にあるものと判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引が活発な地域であり、市場参加者が取引価格水準を把握しやすいことから、市場参加者は取引価格水準を重視して 意思決定するものと判断する。よって、比準価格の説得力は高い。なお、後記の通り、原価法、収益還元法を適用して いない。以上から、比準価格を標準として、代表標準地との均衡等に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　米子 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [108.8] [100.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローンの金利の低さから住宅需要は旺盛 であるが、今後の金利動向、建築費の高騰等 による影響に留意する必要がある。 令和５年に米子駅に新たに南口が設けられ、 これによる地域の変化を注視する必要がある 。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％