令和6年1月15日　提出 鳥取 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 9-2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　西川　達哉   TEL.

鑑定評価額 66,600,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市叶字下井原１１６番３外 ②地積 　(㎡) 3,279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 工場兼事務所 Ｓ3 中小工場、倉庫等が 建ち並ぶ小規模工業 団地 東9m市道 水道、下水 鳥取 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地に隣接する小規模工業 団地である。 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 鳥取駅南方 2.8km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な工業団地で、全国展開している流通業者、地元有力企業を中心に構成されている。ほぼ事業者の入れ替 わりが起きておらず、供給がほぼない。需給の均衡が大きく崩れる可能性は低いと考える。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳥取市内の工業地域と判定した。典型的な需要者は、自社の工場・事業所の取得を目論む、相応の事業 規模の法人になる。他用途の土地と比較して取引件数は少なく、さらに、取引される画地規模、業種が多様である。そ のような状況であるため、収益性・事業採算性等の観点からの比較検証・価値判断が難しく、市場参加者は過去の類似 の取引事例を参考に意思決定するものと判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 典型的な需要者は、自社の工場・事業所の取得を目論む、相応の事業規模の法人であり、取引形態が多様であるため、 収益性・事業採算性等の観点からの比較検証・価値判断が難しく、市場参加者は過去の類似の取引事例を参考に意思決 定するものと判断する。よって、市場参加者の行動を適切に反映した比準価格の説得力は高い。よって、比準価格を標 準として、代表標準地との均衡等に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 87.2] [100.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 燃料費と原材料費の高騰等が産業に与える影 響に留意が必要である。 地域要因の変動はない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％