令和6年1月15日　提出 鳥取 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 5-11 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　栗岡　義則   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市河原町河原字中河原屋敷７２番１５外 ②地積 　(㎡) 450   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 台形 1:2.5 銀行 Ｓ1 小売店舗が建ち並ぶ 県道沿いの商業地域 東10m県道 水道、下水 河原 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗、事務所等の建ち並ぶ商 業地域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 河原駅北西方 3.1km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧河原町中心部の商業地であるが、鳥取市中心部への人口・顧客の流出が続き、不動産需要は弱い。鳥取南Ｉ． Ｃ付近にスーパーマーケットが開店し、店舗等の集積により代替競争関係の影響が幾分進んでくるものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、旧河原町及び隣接する八頭町一円を同一需給圏と判定した。典型的な需要者は、主として当該圏域に 地縁性を有する個人、個人事業者が中心と判定する。鳥取市中心部の大型商業施設等との代替競争により衰退基調であ る。需要の中心となる価格帯は、取引件数が少なく把握は難しいが、土地総額で１，０００万円程度が中心と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域から比較可能な取引事例を補修正して求めた価格で、市場の実態を反映している。対象標準地は 旧河原町中心部の商業地域に所在し、収益価格は最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しいので適用しない 。対象標準地は小売店舗が立ち並ぶ県道沿いの商業地域内で、事情補正を含まず、取引市場の実態を反映した比準価格 を採用し、代表標準地との価格均衡にも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八頭 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [122.9] [100.0] 100 25,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウイルス感染症の５類分類以降、経済 面の負担は、大きく後退しつつあるが、イン フレ、物価高の影響が不動産市場の取引に及 んでいる。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％