別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鳥取 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥取 5-6 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　馬野　好雅   TEL.
鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳥取市今町２丁目２８５番
 ②地積
　(㎡)		 353  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、事務所等
が多い国道沿いの商
業地域		 北西22m国道 水道、ガス、下水 鳥取

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 鳥取駅北西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ鳥取駅に近い商業地域であり、車両通行量は多いものの、通過車両が多く繁華性に欠ける。地価水準は下落
基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏をＪＲ鳥取駅周辺の商業地域と判定した。需要者は小売業、サービス業等を経営する県内外の法人が中心で
ある。国道沿いにあって自動車通行量は多いものの、郊外型量販店やネット通販の台頭に加え、駐車場不足も相まって
通過車両が大半であり、人通りも少ない。市役所に近接する効果は限定的であり、全般的に繁華性が劣っている。取引
される規模・価格帯はまちまちであり、需要の中心価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事務所ビル等の賃貸物件も見られるが、建物の規模や契約内容等の個別性が強く、標準的な賃料水準を把握し難いこと
から収益価格の精度は相対的に劣るものと考える。比準価格はＪＲ鳥取駅周辺の商業地域で成約した取引事例を基礎と
して試算しており、実証的な価格といえる。よって、精度の高い比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、更に代
表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鳥取 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     56,700 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.4]		 [100.0]
100		 64,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外型大型店やネット通販の台頭により、中
心市街地の空洞化は深刻さを増している。



市役所移転の効果はみられず、地域は衰退傾
向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鳥取 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
３
-54		 鳥取市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8m市道、
南東6m、角地
商業

(100,400)
b ２４１０９
３
-6		 鳥取市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
近商

(90,360)
c ２４１０９
３
-7		 鳥取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
北西6m、角地
商業

(100,360)
d ２４１０９
３
-8		 鳥取市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e ２４１１０
３
-80		 鳥取市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西18m県道、
南20m、角地
準工
特別用途地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
79,843  		 100
[ 100.0]		 [  95.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
74,262 		 100
[ 118.2]
62,827 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,800 
b (　           ) 
46,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  85.0]
61,263 		 100
[  94.8]
64,623 
64,600 
c (　           ) 
53,039  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.9]
60,270 		 100
[  96.7]
62,327 
62,300 
d (　           ) 
63,524  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
61,593 		 100
[  92.2]
66,804 
66,800 
e (　           ) 
64,100  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
63,779 		 100
[  96.0]
66,436 
66,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,500 円／㎡]  



鳥取 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,664,805 
2,726,732 
11,938,073 
11,106,100 
831,973 		 （　0.9702）
807,180 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　     14,676,000 円　　　　（　     41,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鳥取 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 282.40 Ｓ3 847.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   353 ㎡     12.0 m x   29.5 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 設計による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
282.40 
80.0 
225.92 
2,125 
480,080 		 3.0  1,440,240 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
282.40 
85.0 
240.04 
1,700 
408,068 		 3.0  1,224,204 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
282.40 
85.0 
240.04 
1,590 
381,664 		 3.0  1,144,992 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
847.20 
83.3 
706.00 

1,269,812 		 3,809,436 
0 
⑨年額支払賃料      1,269,812 円　×　12ヶ月　＝　      15,237,744 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     706.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,237,744 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       609,510 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,628,234 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,809,436 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,571 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,664,805 円　　　　（　        41,543 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０７（収
）
　　　　-3		 2,722  
(   2,717) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,094 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,130 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,125 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１１０（収
）
　　　　-9		 2,560  
(   2,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
2,169 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鳥取 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 695,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 457,132 円  　　　       15,237,744　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      184,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,112,000 円  　　　　    139,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,726,732 円　（　　　　　　         7,724 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 139,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     847.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0799     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0623 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,106,100 円  
（　　　　　        31,462 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,664,805 円      
②総費用 2,726,732 円      
③純収益　①－② 11,938,073 円      
④建物等に帰属する純収益 11,106,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 831,973 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 807,180 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,287 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,676,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鳥取 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳥取市今町二丁目２８５番
 2700000079546-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鳥取 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥取 5-6 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　松本　周造   TEL.
鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 64,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳥取市今町２丁目２８５番
 ②地積
　(㎡)		 353  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、事務所等
が多い国道沿いの商
業地域		 北西22m国道 水道、ガス、下水 鳥取

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２２ｍ　国道 交通

施設		 鳥取駅北西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 鳥取駅に近い国道沿いの商業地域であるが、歩行者は少なく、繁華性に難がある。鳥取市役所本庁舎や周辺の商
業地に近いがその影響は殆どなく、今後も概ね現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を、鳥取駅を中心とする商業地域の圏域と判定した。主たる需要者は店舗事務所ビルの所有を目的とする県
内外の事業者が想定される。国道沿いで自動車交通量は多い一方、歩行者は少なく、鳥取駅に近い商業地域であるが、
繁華性等に難があり、市場は弱含みにて推移している。画地規模、取引目的等は様々で、市場での需要の中心となる価
格帯は特にない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は鳥取駅近くの商業地域に所在し、事務所ビル等の賃貸収益用物件も見られるが、取引市場における主たる
需要者は周辺の取引価格水準を重視しており、類似地域の取引事例から求められた比準価格の規範性は高く、収益価格
の規範性は劣ると判断した。また、既成宅地のため積算価格の試算はできない。したがって、比準価格を採用し、収益
価格を参考に留め、代表標準地との均衡等をも考慮して、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鳥取 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     56,700 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.4]		 [100.0]
100		 64,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大型店舗利用やネット通販が一般化して、中
心市街地の商業地域は緩やかな衰退傾向にあ
る。


鳥取市役所本庁舎や周辺商業地に近いが、そ
の影響は殆どなく、地域要因に特段の変動は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鳥取 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１０
３
-72		 鳥取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m市道、
北東4.5m、
角地
１住居

(80,200)
b ２４１０５
３
-16		 鳥取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m市道、
北東6m、角地
準工

(70,200)
c ２４１０３
３
-54		 鳥取市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8m市道、
南東6m、角地
商業

(100,400)
d ２４１０９
３
-7		 鳥取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
北西6m、角地
商業

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,948  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
50,392 		 100
[  76.8]
65,615 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
65,600 
b (　           ) 
55,464  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
62,971 		 100
[  98.0]
64,256 
64,300 
c (　           ) 
79,843  		 100
[ 100.0]		 [  95.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
74,262 		 100
[ 116.3]
63,854 
63,900 
d (　           ) 
53,039  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.9]
60,270 		 100
[  92.9]
64,876 
64,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,700 円／㎡]  



鳥取 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,659,585 
2,726,970 
11,932,615 
11,106,100 
826,515 		 （　0.9702）
801,885 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　     14,579,727 円　　　　（　     41,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鳥取 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 282.40 Ｓ3 847.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   353 ㎡     12.0 m x   29.5 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 査定による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
282.40 
80.0 
225.92 
2,123 
479,628 		 3.0  1,438,884 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
282.40 
85.0 
240.04 
1,698 
407,588 		 3.0  1,222,764 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
282.40 
85.0 
240.04 
1,592 
382,144 		 3.0  1,146,432 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
847.20 
83.3 
706.00 

1,269,360 		 3,808,080 
0 
⑨年額支払賃料      1,269,360 円　×　12ヶ月　＝　      15,232,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     706.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,232,320 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       609,293 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,623,027 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,808,080 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,558 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,659,585 円　　　　（　        41,529 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０５（収
）
　　　　-6		 1,912  
(   1,850) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,124 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,128 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,123 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０５（収
）
　　　　-5		 1,642  
(   1,585) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
2,132 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鳥取 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 695,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 456,970 円  　　　       15,232,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      185,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,112,000 円  　　　　    139,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,726,970 円　（　　　　　　         7,725 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 139,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     847.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0799     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0623 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,106,100 円  
（　　　　　        31,462 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,659,585 円      
②総費用 2,726,970 円      
③純収益　①－② 11,932,615 円      
④建物等に帰属する純収益 11,106,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 826,515 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 801,885 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,272 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,579,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鳥取 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳥取市今町二丁目２８５番
 2700000079546-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考