別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鳥取 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥取 5-5 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　馬野　好雅   TEL.
鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳥取市西町１丁目２０２番２外
 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(93,374)

1:5		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 中小規模の店舗、事
務所が建ち並ぶ既成
商業地域		 南東26m国道 水道、ガス、下水 鳥取

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 事務所や飲食店等が見られる
商業地域。		 街

路		 ２６ｍ国道 交通

施設		 鳥取駅北東方

1.2km		 法令

規制		 商業
(93,374)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 市役所の移転はいまだ大きな影響を及ぼしており、跡地は緑地公園としての整備が予定されているが、今後も店
舗等の需要の減少は避けられない。地価水準は下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を中心市街地の幹線道路沿いやＪＲ鳥取駅付近の商業地域と判定した。需要者は地元企業が中心であるが、
県外企業の参入も期待できる。市役所の移転に伴い人通りの減少が顕著であり、飲食店等を中心に店舗の撤退が現実の
ものとなっている。図書館、多目的ホール、総合病院等が立地し、市民が集いやすい環境ではあるが、今後の需要の減
退は避けられないものと思料される。取引される規模や価格はまちまちであり、中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市役所が移転した現状を踏まえると、投資目的の需要を期待することは難しいため、収益価格の精度は相対的に劣るも
のと思料される。比準価格は中心市街地の商業地域で成約した取引事例を基礎として試算しており、需要者の意思決定
の内容が価格に反映されている点において重視すべき価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考にとど
め、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鳥取 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     80,300 円／㎡		 [ 95.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.9]		 [100.0]
100		 78,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外型大型店やネット通販の台頭により、中
心市街地の空洞化は深刻さを増している。



市役所移転による影響は大きく、特に市役所
職員を対象としていた業種の需要の減退が進
んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鳥取 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
３
-3		 鳥取市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西17m国道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２４１０９
３
-5		 鳥取市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東17m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４１１０
３
-71		 鳥取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４１１１
３
-38		 鳥取市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２４１１１
３
-58		 鳥取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,633  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
82,772 		 100
[ 103.9]
79,665 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
79,700 
b (　           ) 
69,859  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
73,536 		 100
[  93.1]
78,986 
79,000 
c (　           ) 
66,122  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
69,324 		 100
[  90.1]
76,941 
76,900 
d (　           ) 
54,835  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
64,391 		 100
[  81.3]
79,202 
79,200 
e (　           ) 
61,964  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
63,880 		 100
[  82.2]
77,713 
77,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,500 円／㎡]  



鳥取 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,272,405 
1,556,068 
6,716,337 
6,264,160 
452,177 		 （　0.9702）
438,702 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　      7,976,400 円　　　　（　     41,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鳥取 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 152.00 Ｓ3 456.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 93 ％   500 ％   374 ％   191 ㎡      6.0 m x   32.0 m  前面道路：国道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 設計による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
152.00 
80.0 
121.60 
2,225 
270,560 		 3.0  811,680 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
152.00 
85.0 
129.20 
1,780 
229,976 		 3.0  689,928 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
152.00 
85.0 
129.20 
1,670 
215,764 		 3.0  647,292 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
456.00 
83.3 
380.00 

716,300 		 2,148,900 
0 
⑨年額支払賃料        716,300 円　×　12ヶ月　＝　       8,595,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,595,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       343,824 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,251,776 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,148,900 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,629 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,272,405 円　　　　（　        43,311 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０９（収
）
　　　　-1		 1,711  
(   1,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,801 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,231 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,225 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０９（収
）
　　　　-2		 1,788  
(   1,785) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,258 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鳥取 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 392,000 円  　　　　     78,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 257,868 円  　　　        8,595,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      122,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      627,200 円  　　　　     78,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        78,400 円  　　　　     78,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,400 円  　　　　     78,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,556,068 円　（　　　　　　         8,147 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     456.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0799     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0623 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,264,160 円  
（　　　　　        32,797 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,272,405 円      
②総費用 1,556,068 円      
③純収益　①－② 6,716,337 円      
④建物等に帰属する純収益 6,264,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 452,177 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 438,702 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,297 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,976,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鳥取 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳥取市西町一丁目２０２番２
 2700000212046-0000
2 　鳥取市西町一丁目２０２番３
 2700000212047-0000
3 　鳥取市西町一丁目２０３番
 2700000212048-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鳥取 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥取 5-5 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　栗岡　義則   TEL.
鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳥取市西町１丁目２０２番２外
 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(93,374)

1:5		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 中小規模の店舗、事
務所が建ち並ぶ既成
商業地域		 南東26m国道 水道、ガス、下水 鳥取

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 官公庁のほか事務所、飲食店
等が見られる商業地域		 街

路		 ２６ｍ国道 交通

施設		 鳥取駅北東方

1.2km		 法令

規制		 商業
(93,374)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 市役所移転により、需要の減退が進んでいる。周辺の人通りは減少し、撤退した店舗も見られる。移転跡地の利
用計画も不明確であり、今後も暫時衰退傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鳥取市中心部の幹線道路沿いの商業地域及びその背後の商住併用地域。需要者の中心は、地元企業が中心
で、県外企業の進出も見込まれ、多様な事業者が考えられる。市場動向は、市庁舎移転により需要の減退が見込まれ、
また、跡地利用も不明確であり、衰退傾向が続くと予測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は事情補正を含まず比較可能な取引事例を補修正し求めた価格で、市場性を反映している。収益価格は賃貸用
不動産を想定し求めた価格で、理論的で収益性を反映しているがやや開差を生じた。対象標準地は中小規模の店舗、事
務所が建ち並ぶ商業地域内で、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は市場の実態との規範性がやや弱い
ことから関連づけ、代表標準地との価格均衡にも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鳥取 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     80,300 円／㎡		 [ 95.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.9]		 [100.0]
100		 78,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナウイルス感染症の５類分類以降、経済
面の負担は、大きく後退しつつあるが、イン
フレ、物価高の影響が不動産市場の取引に及
んでいる。

地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鳥取 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０９
３
-5		 鳥取市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東17m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４１１０
３
-71		 鳥取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４１１１
３
-58		 鳥取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４１０５
３
-3		 鳥取市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西17m国道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,859  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
73,536 		 100
[  91.1]
80,720 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,700 
b (　           ) 
66,122  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
69,324 		 100
[  87.1]
79,591 
79,600 
c (　           ) 
61,964  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
63,880 		 100
[  80.0]
79,850 
79,900 
d (　           ) 
78,633  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
82,772 		 100
[ 102.9]
80,439 
80,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,000 円／㎡]  



鳥取 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地により再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,272,405 
1,553,868 
6,718,537 
6,264,160 
454,377 		 （　0.9702）
440,837 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　      8,015,218 円　　　　（　     42,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鳥取 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 Ｓ3 456.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 93 ％   500 ％   374 ％   191 ㎡      6.0 m x   32.0 m  前面道路：国道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階、３階事務所を想定 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
152.00 
80.0 
121.60 
2,225 
270,560 		 3.0  811,680 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
152.00 
85.0 
129.20 
1,780 
229,976 		 3.0  689,928 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
152.00 
85.0 
129.20 
1,670 
215,764 		 3.0  647,292 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
456.00 
83.3 
380.00 

716,300 		 2,148,900 
0 
⑨年額支払賃料        716,300 円　×　12ヶ月　＝　       8,595,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,595,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       343,824 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,251,776 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,148,900 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,629 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,272,405 円　　　　（　        43,311 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０９（収
）
　　　　-1		 1,711  
(   1,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,840 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,231 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,225 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０９（収
）
　　　　-2		 1,788  
(   1,785) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,337 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鳥取 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 392,000 円  　　　　     78,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 257,868 円  　　　        8,595,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      627,200 円  　　　　     78,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        78,400 円  　　　　     78,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,400 円  　　　　     78,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,553,868 円　（　　　　　　         8,135 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     456.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0799     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0623 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,264,160 円  
（　　　　　        32,797 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,272,405 円      
②総費用 1,553,868 円      
③純収益　①－② 6,718,537 円      
④建物等に帰属する純収益 6,264,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 454,377 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 440,837 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,308 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,015,218 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鳥取 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳥取市西町一丁目２０２番２
 2700000212046-0000
2 　鳥取市西町一丁目２０２番３
 2700000212047-0000
3 　鳥取市西町一丁目２０３番
 2700000212048-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考