別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鳥取 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥取 5-4 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　村上　保雄   TEL.
鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 76,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳥取市末広温泉町１２９番
 ②地積
　(㎡)		 163  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(94,440)

1:5		 店舗兼住宅

ＲＣ2		 小売店舗が建ち並ぶ
市街地中心部の商業
地域		 北西22m国道 水道、ガス、下水 鳥取

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗・銀行等が建ち並ぶ商業
地域		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 鳥取駅北方

400m		 法令

規制		 商業
(94,440)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外型大型店舗への客足のシフトに加え、後継者不足により、衰退傾向にあるものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陰本線「鳥取駅」を中心とした商業地域が存する圏域。需要者の中心は飲食店舗・物品販売店舗
・事務所・営業所等の個人及び法人事業者である。かつては商業中心地であったが、駐車場不足から、郊外の大規模店
舗に押されており、営業不振が続いているため、店舗の閉店が加速している。顧客流出・後継者不足により、土地需要
は減少傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に存する信頼性の高い事例を採用して試算したものであり、規範性は高いものと思料される
。また、収益価格は、賃貸物件は低層店舗を中心としたものであり、しかも賃貸事例が少ない上での試算であることか
ら、規範性は低いものと判断される。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鳥取（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     78,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旧市街地の商店街は空洞化により人口が減少
し、低迷が続いている。



郊外型大型店の影響を受け、需要は減退傾向
にある。



特になし。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-4.7 ％ -1.9 ％
３　試算価格算定内訳 鳥取 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
３
-11		 鳥取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m国道、
中間画地
商業

(100,500)
b ２４１０５
３
-12		 鳥取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m国道、
中間画地
商業

(94,440)
c ２４１０５
３
-13		 鳥取市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,360)
d ２４１０７
３
-11		 鳥取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
e ２４１０８
１
-31		 鳥取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,215  		 100
[ 100.0]		 [  84.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
77,645 		 100
[ 100.0]
77,645 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,600 
b (　           ) 
73,570  		 100
[ 100.0]		 [  87.5]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
75,734 		 100
[ 100.0]
75,734 
75,700 
c (　           ) 
68,856  		 100
[ 100.0]		 [  95.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
64,603 		 100
[  84.6]
76,363 
76,400 
d (　           ) 
94,091  		 100
[ 100.0]		 [  90.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
85,058 		 100
[ 107.3]
79,271 
79,300 
e (　           ) 
75,165  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
82,264 		 100
[ 105.4]
78,049 
78,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,500 円／㎡]  



鳥取 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地化しているため、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,956,534 
1,469,772 
6,486,762 
5,976,520 
510,242 		 （　0.9702）
495,037 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　      9,000,673 円　　　　（　     55,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鳥取 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 146.70 Ｓ3 440.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 94 ％   500 ％   440 ％   163 ㎡      6.0 m x   29.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 査定による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
146.70 
80.0 
117.36 
2,364 
277,439 		 3.0  832,317 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
146.70 
85.0 
124.70 
1,800 
224,460 		 3.0  673,380 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
146.70 
85.0 
124.70 
1,500 
187,050 		 3.0  561,150 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.10 
83.3 
366.76 

688,949 		 2,066,847 
0 
⑨年額支払賃料        688,949 円　×　12ヶ月　＝　       8,267,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     366.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,267,388 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       330,696 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,936,692 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,066,847 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,842 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,956,534 円　　　　（　        48,813 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０７（収
）
　　　　-3		 2,722  
(   2,717) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
2,347 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,364 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１１０（収
）
　　　　-9		 2,560  
(   2,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,586 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鳥取 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 374,000 円  　　　　     74,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 248,022 円  　　　        8,267,388　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       99,750 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      598,400 円  　　　　     74,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        74,800 円  　　　　     74,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,800 円  　　　　     74,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,469,772 円　（　　　　　　         9,017 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     440.10 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0799     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0623 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,976,520 円  
（　　　　　        36,666 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,956,534 円      
②総費用 1,469,772 円      
③純収益　①－② 6,486,762 円      
④建物等に帰属する純収益 5,976,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 510,242 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 495,037 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,037 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,000,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鳥取 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳥取市末広温泉町１２９番
 2700000226470-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鳥取 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥取 5-4 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁   TEL.
鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 76,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳥取市末広温泉町１２９番
 ②地積
　(㎡)		 163  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(94,440)

1:5		 店舗兼住宅

ＲＣ2		 小売店舗が建ち並ぶ
市街地中心部の商業
地域		 北西22m国道 水道、ガス、下水 鳥取

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 若桜街道沿いの既存商店街、
空き店舗が増加し、目立つ。		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 鳥取駅北方

400m		 法令

規制		 商業
(94,440)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　インターネット取引や郊外の大型小売店舗等を中心とした消費行動が通常となっており、既存商店街は衰退化
傾向に歯止めがかからない。空き店舗が目立つ現況は今後とも続き、地価は下落基調で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、鳥取市の中心市街地で、駅前の最高価格地の範囲を除く、ＪＲ鳥取駅周辺の中低層の店舗・事務所ビ
ルが建ち並ぶ既存商業地域とその周辺の商業地域。需要者の属性は地元の小規模資本の事業者を中心とする。郊外大型
店やインターネットによる取引等消費行動の変化、事業再編による支店・営業所の撤退等により市場は低迷している。
画地規模や用途、動機等が錯綜しており地価水準は把握しづらいが、概ね７～１２万円／㎡と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、類似地域に存する多数の取引事例から試算された価格であり、現実妥当な価格と思料される。一方、収
益価格は、比準価格に比べて２７％余り低めに試算された。賃貸物件は存するものの、空き店舗も見られる当該近隣地
域において、将来に亘って収益性がどの程度担保されるのか予測が困難である等、収益価格は説得力に欠ける。したが
って、比準価格を標準とし、近隣地域の動向等に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鳥取（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     78,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ネット取引や郊外大型小売店舗等を中心とし
た消費行動や商業構造の変化で、嘗て繁栄を
極めた既存商店街の衰退に歯止めがかかって
いない。

空き店舗が多く見受けられ、衰退化傾向が続
いている。需要は弱含み。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-4.7 ％ -1.9 ％
３　試算価格算定内訳 鳥取 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
３
-11		 鳥取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m国道、
中間画地
商業

(100,500)
b ２４１０５
３
-12		 鳥取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m国道、
中間画地
商業

(94,440)
c ２４１０５
３
-13		 鳥取市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,360)
d ２４１０７
３
-11		 鳥取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
e ２４１０８
１
-31		 鳥取市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,215  		 100
[ 100.0]		 [  84.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
77,645 		 100
[ 100.0]
77,645 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,600 
b (　           ) 
73,570  		 100
[ 100.0]		 [  87.5]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
75,734 		 100
[ 100.0]
75,734 
75,700 
c (　           ) 
68,856  		 100
[ 100.0]		 [  95.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
64,603 		 100
[  84.6]
76,363 
76,400 
d (　           ) 
94,091  		 100
[ 100.0]		 [  90.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
85,058 		 100
[ 106.3]
80,017 
80,000 
e (　           ) 
75,165  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
82,264 		 100
[ 106.3]
77,389 
77,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,500 円／㎡]  



鳥取 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存宅地のため適用不可能。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,956,534 
1,469,822 
6,486,712 
5,976,520 
510,192 		 （　0.9702）
494,988 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　      8,999,782 円　　　　（　     55,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鳥取 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 146.70 Ｓ3 440.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 94 ％   500 ％   440 ％   163 ㎡      6.0 m x   29.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
146.70 
80.0 
117.36 
2,364 
277,439 		 3.0  832,317 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
146.70 
85.0 
124.70 
1,800 
224,460 		 3.0  673,380 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
146.70 
85.0 
124.70 
1,500 
187,050 		 3.0  561,150 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.10 
83.3 
366.76 

688,949 		 2,066,847 
0 
⑨年額支払賃料        688,949 円　×　12ヶ月　＝　       8,267,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     366.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,267,388 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       330,696 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,936,692 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,066,847 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,842 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,956,534 円　　　　（　        48,813 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０７（収
）
　　　　-3		 2,722  
(   2,717) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
2,347 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,364 円/㎡）


　基準階     F   2 B
b ２４１１０（収
）
　　　　-9		 2,560  
(   2,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,586 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鳥取 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 374,000 円  　　　　     74,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 248,022 円  　　　        8,267,388　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       99,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      598,400 円  　　　　     74,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        74,800 円  　　　　     74,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,800 円  　　　　     74,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,469,822 円　（　　　　　　         9,017 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     440.10 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0799     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0623 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,976,520 円  
（　　　　　        36,666 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,956,534 円      
②総費用 1,469,822 円      
③純収益　①－② 6,486,712 円      
④建物等に帰属する純収益 5,976,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 510,192 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 494,988 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,037 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,999,782 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鳥取 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳥取市末広温泉町１２９番
 2700000226470-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考