鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
鳥取 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鳥取 5-2

鳥取県

鳥取

氏名

不動産鑑定士　松本　周造

TEL.

鑑定評価額

9,260,000 円

１㎡当たりの価格

56,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鳥取市瓦町６０５番				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4.5	旅館Ｓ4	小規模店舗を中心とした既成商業地域	南東15m市道	水道、ガス、下水	鳥取 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

繁華性が低い古くからの商業
地域

街

路

１５ｍ　市道

交通

施設

鳥取駅北方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

鳥取市中心部に近い古くからの商業地域であるが、大型店舗利用やネット通販が一般化して、地域の繁華性は低
下している。今後も繁華性は緩やかな低下傾向にて推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏を、鳥取駅から徒歩圏内の既成商業地域または商住混在地域が存する圏域と判定した。主たる需要者は、圏
域内の個人事業者、中小法人等が中心と考えられる。鳥取市中心部に近いが、繁華性が低下しつつある商業地域で、新
規土地需要は少ない。取引規模・取引事情等は多様で、市場での中心となる価格帯は特にない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は鳥取市中心部に近い商業地域に所在し、賃貸収益用物件も見られるが、取引市場における主たる需要者は
周辺の取引価格水準を重視しており、類似地域の取引事例から求められた比準価格の規範性は高く、収益価格の規範性
は劣ると判断した。また、既成宅地のため積算価格の試算はできない。したがって、比準価格を採用し、収益価格を参
考に留めて、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鳥取（県） 5-6             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     56,300 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大型店舗利用やネット通販が一般化して、中
心市街地の商業地域は緩やかな衰退傾向にあ
る。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

-0.4 ％

３　試算価格算定内訳

鳥取 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１１０３ -71	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	２４１１０３ -72	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、北東4.5m、角地		１住居 (80,200)
c	２４１１０３ -74	鳥取市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	２４１０５３ -16	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、北東6m、角地		準工 (70,200)
e	２４１０９３ -7	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、北西6m、角地		商業 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,122	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	69,324	100 [ 123.2]	56,269	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,300
b	(　 ) 46,948	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	50,392	100 [ 90.0]	55,991		56,000
c	(　 ) 39,183	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	54,520	100 [ 96.8]	56,322		56,300
d	(　 ) 55,464	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	62,971	100 [ 112.2]	56,124		56,100
e	(　 ) 53,039	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.9]	60,270	100 [ 108.1]	55,754		55,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,100 円／㎡]

鳥取 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,498,546	828,529	3,670,017	3,267,910	402,107	（　0.9702） 390,124	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	7,093,164 円　　　　（　 43,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥取 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	132.00	Ｓ2	264.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	165 ㎡	6.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

査定による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.00	80.0	105.60	1,994	210,566	3.0	631,698
							0.0	0
2～ 2	事務所	132.00	85.0	112.20	1,595	178,959	3.0	536,877
							0.0	0
～

～

～

計		264.00	82.5	217.80		389,525		1,168,575
								0

⑨年額支払賃料	389,525 円　×　12ヶ月　＝　 4,674,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 217.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,674,300 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 186,972 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,487,328 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,168,575 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,498,546 円　　　　（　 27,264 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１０７（収）　　　　-3	2,722 ( 2,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [138.0]	100 [100.0]	1,972	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,999 円/㎡　月額支払賃料（　 1,994 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１０７（収）　　　　-4	2,086 ( 2,021)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,025
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鳥取 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,500 円	40,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	140,229 円	4,674,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 327,200 円	40,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	40,900 円	40,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,900 円	40,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 828,529 円　（　　　　　　 5,021 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 264.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0623 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,267,910 円（　　　　　 19,806 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,498,546 円
②総費用	828,529 円
③純収益　①－②	3,670,017 円
④建物等に帰属する純収益	3,267,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	402,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	390,124 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,364 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,093,164 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鳥取 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鳥取市瓦町６０５番	2700000126848-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
鳥取 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鳥取 5-2

鳥取県

鳥取

氏名

不動産鑑定士　前田　六仁

TEL.

鑑定評価額

9,240,000 円

１㎡当たりの価格

56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月1日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鳥取市瓦町６０５番				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4.5	旅館Ｓ4	小規模店舗を中心とした既成商業地域	南東15m市道	水道、ガス、下水	鳥取 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

繁華性が乏しくなった嘗ての
商業地域。

街

路

１５ｍ　市道

交通

施設

鳥取駅北方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　小売店舗を中心とした嘗ての商業地域。大型小売店舗、郊外型路線商業施設、ＷＥＢ取引といった商業構造や
消費行動の変化から衰退化が著しい。今後とも商的色彩が後退し、住商混在型の地域へと移行すると予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、ＪＲ鳥取駅から徒歩圏内の近隣商業地域及び住商混在地域が存する圏域と判定した。需要者の中心は
、圏域内で小売業、飲食業等を営む個人事業者、中小法人と思料される。需給動向は、圏域全体が繁華性が後退してい
るため低迷している。需要の価格帯については、取引規模、取引事情等が多様であり、中心となる価格帯は見いだしが
たい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する多数の取引事例から試算された価格である。一方、収益価格は比準価
格に比べ、２３％余り低めに試算された。想定建物・賃料等の設定は適切であるが、収益が将来に亘ってどの程度確保
されるかといった不安定さがあり、比準価格ほどの説得力はない。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参考
にするとともに、近隣地域及び類似地域の動向にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ネット取引や郊外大型小売店舗等を中心とし
た消費行動や商業構造の変化で、嘗て繁栄を
極めた既存商店街の衰退に歯止めがかかって
いない。

人通りは殆どなく、商的色彩も薄れて衰退化
が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

-0.5 ％

３　試算価格算定内訳

鳥取 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０９３ -7	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、北西6m、角地		商業 (100,360)
b	２４１１０３ -74	鳥取市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	２４１１０３ -72	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、北東4.5m、角地		１住居 (80,200)
d	２４１１０３ -71	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m県道、中間画地		商業 (90,400)
e	２４１０５３ -16	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、北東6m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,039	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.9]	60,270	100 [ 108.1]	55,754	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,800
b	(　 ) 39,183	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	54,520	100 [ 97.8]	55,746		55,700
c	(　 ) 46,948	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	50,392	100 [ 88.0]	57,264		57,300
d	(　 ) 66,122	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	69,324	100 [ 122.4]	56,637		56,600
e	(　 ) 55,464	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	62,971	100 [ 112.2]	56,124		56,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,000 円／㎡]

鳥取 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存宅地のため適用不可能。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,498,546	828,529	3,670,017	3,267,910	402,107	（　0.9702） 390,124	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	7,093,164 円　　　　（　 43,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥取 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	132.00	Ｓ2	264.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	165 ㎡	6.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.00	80.0	105.60	1,994	210,566	3.0	631,698
							0.0	0
2～ 2	事務所	132.00	85.0	112.20	1,595	178,959	3.0	536,877
							0.0	0
～

～

～

計		264.00	82.5	217.80		389,525		1,168,575
								0

⑨年額支払賃料	389,525 円　×　12ヶ月　＝　 4,674,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 217.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,674,300 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 186,972 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,487,328 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,168,575 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,498,546 円　　　　（　 27,264 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１０７（収）　　　　-3	2,722 ( 2,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [138.0]	100 [100.0]	1,972	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,999 円/㎡　月額支払賃料（　 1,994 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１０７（収）　　　　-4	2,086 ( 2,021)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,025
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鳥取 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,500 円	40,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	140,229 円	4,674,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 327,200 円	40,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	40,900 円	40,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,900 円	40,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 828,529 円　（　　　　　　 5,021 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 264.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0623 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,267,910 円（　　　　　 19,806 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,498,546 円
②総費用	828,529 円
③純収益　①－②	3,670,017 円
④建物等に帰属する純収益	3,267,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	402,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	390,124 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,364 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,093,164 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鳥取 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鳥取市瓦町６０５番	2700000126848-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考