別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鳥取 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥取 3-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　向井　伸   TEL. 
鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 鳥取市浜坂字大手町２０４番１
 ②地積(㎡) 921  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:10		 田 住宅地域に隣接する熟成度の高い宅地見込地地域 鳥取

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   20 ｍ、西   30 ｍ、南  100 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   10.0 ｍ、奥行　約　　  100.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺では宅地化が進行してい
る。		 道

路		 交通

施設		 鳥取駅北西方

4.0km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺の開発は多く、宅地化が進行している。住環境・利便性は良好であり、今後も宅地化の影響を受けつつ推移
すると予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     15,300 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     14,700 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を鳥取市内の宅地見込地地域が存する圏域と判定した。主たる需要者は不動産開発業者が中心となっている
。低金利等により、最終需要者である個人が購入しやすい環境は整っており、新規分譲地の売れ行きは比較的好調であ
る。景気低迷、若年層人口の減少、感染症再拡大による不安定要素によるリスクはあるが、住環境・利便性が比較的良
好な地域では、開発素地に対する需要は堅調に推移するものと予測される。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、類似の宅地見込地の取引事例を採用して求めたもので、宅地見込地の市場特性を反映した価格で、規範性
は高い。控除後価格は、投資採算性の観点から対象標準地の市場価値を把握したものであるが、想定要素を含み、やや
不確実性を内包していることから、規範性は劣ると判断した。以上より、比準価格を重視し、控除後価格は参考に止め
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     15,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 景気低迷、若年層人口の減少等の不安定要素がある
が、低金利に支えられ、住宅地の売れ行きは堅調で
ある。

新規分譲地の需要はあるが、一時期の勢いはないと
思料する。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 鳥取 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０７
１
-17		 鳥取市 畑   ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地

１中専

(60,200)
b ２４１０７
１
-22		 鳥取市 畑   不整形 北西2m道路、
中間画地

工業

(60,200)
c ２４１０７
３
-1		 鳥取市 雑種地   ほぼ整形 接面道路無、
無道路地

１住居

(60,200)
d ２４１０７
３
-8		 鳥取市 田   長方形 東2.5m市道、
西3m、二方路

準工
特別用途地区
(60,200)
e ２４１０７
３
-9		 鳥取市 田   ほぼ長方形 西8m国道、
北4.5m、角地

１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
27,174 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
27,174 		 100
[ 115.5]
23,527 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
23,500 
b (　　            )
16,069 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  99.0]
16,231 		 100
[ 108.2]
15,001 
15,000 
c (　　            )
16,637 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  92.2]
18,044 		 100
[ 121.3]
14,876 
14,900 
d (　　            )
18,728 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 102.0]
18,361 		 100
[ 119.0]
15,429 
15,400 
e (　　            )
19,144 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 101.9]
18,787 		 100
[ 121.3]
15,488 
15,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　  +3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　  +3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      15,300 円／㎡]
鳥取 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
56,000  （　   65.0 ％）
36,400 		 14,800  215  1,441  1,777  18,167 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 15.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  2.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     16,221		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9070　     14,712		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 14,700 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２４１１０
１
-1

     50,540 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[104.0]		 100
[ 88.0]

     55,444 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     55,400 
b ２４１０７
１
-19

     42,048 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 73.8]

     56,976 

     57,000 
c ２４１０８
１
-1

     48,742 		 100
[100.0]		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]

     56,473 

     56,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.04		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -12.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近  -10.0 環境　　　  -18.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -13.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 56,500 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
鳥取

-22
48,600 		 [100.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 86.1]
55,450 		 [100.0]
100
55,500 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　 -13.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 56,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   8,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     721 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     30 ｍ、南    100 ｍ、北      0 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 90 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　 10 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     29　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    190 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  35.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  35.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリートＬ型擁壁ｈ＝１．５
　ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　平均幅員約６ｍアスファルト舗装
　道
　
　
＊排水工事の概要
　公共下水道
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　ゴミ集積場含む公園約２７９㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 270.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 300.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 鳥取 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳥取市浜坂字大手町２０４番１
 2700000259693-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鳥取 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥取 3-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁   TEL. 
鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 鳥取市浜坂字大手町２０４番１
 ②地積(㎡) 921  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:10		 田 住宅地域に隣接する熟成度の高い宅地見込地地域 鳥取

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   20 ｍ、西   30 ｍ、南  100 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   10.0 ｍ、奥行　約　　  100.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺地域では宅地化が進行し
ている。		 道

路		 交通

施設		 鳥取駅北西方

4.0km		 法令

規制		 １中専
⑤地域要因の
　将来予測		 　周辺地域では宅地開発が進行。人口減少、人口減少等のマイナス要因がある反面、低金利、住宅ローン減税、
移住支援策等がプラスに働き、熟成度の高い宅地見込として進展して行くと予測する。地価は横ばい基調。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     15,300 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     14,700 円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は鳥取市内の宅地見込地地域全域。需要者の属性は不動産開発業が中心。低金利、住宅ローン減税、移住
支援策等の後押しを背景として、最終需要者である比較的若年層の購入意欲は衰えていないと推察する。また、経済の
先行き不透明、人口減少等の影響は、新興住宅地の需要に関しては比較的弱いのではないかと認識する。したがって、
利便性・居住環境の良好な地域では、宅地見込地の地価も今後とも比較的強含みに推移すると予測される。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 　比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する多数の取引事例から試算された価格である。市場の価格水準を適切に反
映して現実妥当な価格であると思料する。一方、控除方式による価格は、投資採算的観点から試算された価格である。
理論的ではあるものの、売却期間、熟成度修正等に想定的要素が介在する。それら数値の想定如何で試算価格が変動す
る可能性もあり比準価格ほどの信頼性はない。したがって、比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     15,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 物価高、長期金利の上昇懸念等の経済的要因、人口
減少等社会的要因のマイナス面がある一方、低金利
、住宅ローン減税、移住支援策等がプラスに。

周辺地域等の新規分譲地等の堅調な需要に支えられ
て、熟成度の高い宅地見込地として推移している。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 鳥取 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０７
１
-17		 鳥取市 畑   ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地

１中専

(60,200)
b ２４１０７
３
-8		 鳥取市 田   長方形 東2.5m市道、
西3m、二方路

準工
特別用途地区
(60,200)
c ２４１０７
３
-1		 鳥取市 雑種地   ほぼ整形 接面道路無、
無道路地

１住居

(60,200)
d ２４１０７
３
-9		 鳥取市 田   ほぼ長方形 西8m国道、
北4.5m、角地

１住居

(70,200)
e ２４１０７
１
-22		 鳥取市 畑   不整形 北西2m道路、
中間画地

工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
27,174 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
27,174 		 100
[ 115.5]
23,527 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
23,500 
b (　　            )
18,728 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 102.0]
18,361 		 100
[ 119.1]
15,416 
15,400 
c (　　            )
16,637 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  92.2]
18,044 		 100
[ 119.1]
15,150 
15,200 
d (　　            )
19,144 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 101.9]
18,787 		 100
[ 121.3]
15,488 
15,500 
e (　　            )
16,069 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  99.0]
16,231 		 100
[ 108.2]
15,001 
15,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +8.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　  +8.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　  +3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      15,300 円／㎡]
鳥取 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
56,000  （　   65.0 ％）
36,400 		 14,800  215  1,441  1,777  18,167 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 15.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  2.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     16,221		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9070　     14,712		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 14,700 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２４１１０
１
-1

     50,540 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[104.0]		 100
[ 88.0]

     55,444 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     55,400 
b ２４１０７
１
-9

     54,211 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]

     56,696 

     56,700 
c ２４１０７
１
-10

     53,496 		 100
[100.0]		 [100.5]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]

     56,004 

     56,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.04		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -12.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -4.0 環境　　　    0.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -4.0 環境　　　    0.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 56,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
鳥取

-22
48,600 		 [100.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 86.1]
55,450 		 [100.0]
100
55,500 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　 -13.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 56,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   8,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     721 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     30 ｍ、南    100 ｍ、北      0 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 90 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　 10 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     29　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    190 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  35.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  35.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリートＬ型擁壁ｈ＝１．５
　ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　平均幅員約６ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　公共下水道
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　ゴミ集積場を含む緑地公園約２７
　９㎡
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 270.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 300.0 ｍ
＊その他
　特になし
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 鳥取 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳥取市浜坂字大手町２０４番１
 2700000259693-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考