令和6年1月15日　提出 鳥取 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -34 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　西川　達哉   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市東今在家字五反田８７番３３ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 鳥取 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした住宅地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鳥取駅南東方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 築古の住宅が多いものの空き家が目立つ印象はなく、建て替えも散見され、やや画地規模の大きい画地は細分化 され再供給されている。需給は均衡しており、地価水準は横這いまたは上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東今在家、桜谷を中心としてその周辺の区画整然とした住宅地域になる。当該圏域の西側の住宅地域（ 下記代表標準地「鳥取－５」の圏域）と住宅地域の特性は類似しているが、その圏域と比較して相対的に地価水準が低 い。典型的な需要者は自己の住宅の取得を目論む勤労世帯であるが、需要の中心となる画地規模は縮小傾向（総額で１ ０００万円以下）にあるものと判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引が活発な地域であり、市場参加者が取引価格水準を把握しやすいことから、市場参加者は取引価格水準を重視して 意思決定するものと判断する。よって、比準価格の説得力は高い。なお、後記の通り、原価法、収益還元法を適用して いない。以上から、比準価格を標準として、代表標準地との均衡等に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,500 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [130.9] [101.0] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローンの金利の低さから住宅需要は旺盛 であったが、建築費の高騰等から、地域によ り需要の強弱が生じている。 圏域内において需給は均衡しており、この均 衡に大きく影響を与える地域要因の変動は特 に認められない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％