令和6年1月15日　提出 鳥取 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -33 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　向井　伸   TEL.

鑑定評価額 4,860,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市松原字東前田西ノ切７５番３外 ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が多 い県道沿いの既成住 宅地域 西11m県道 水道、下水 鳥取 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域の既成集落 街 路 基準方位北　　　１ １ｍ県道 交通 施設 鳥取駅西方 9.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 吉岡温泉Ｉ．Ｃ供用開始後、通行量が増加した。観光地に近い立地条件であるが、当分の間、現況のままで推移 していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、鳥取市西方、南西方の市街化調整区域を中心とした幹線道路沿いを中心とした集落地域と判定した。主 たる需要者は地縁性を有する当該圏域居住者及びその後継者等で、外部からの転入は殆ど見られない。農家集落であり 、新規需要は少なく、取引件数は非常に少ない。需要は弱含みの傾向が継続している。市街化調整区域に存する既成集 落で、取引規模・取引事情等は多様であるため、需要の中心となる価格帯は特に見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成集落地域で、賃貸市場が未成熟で規範性のある賃貸事例が皆無に等しく、収益還元法は適用できなかった。自用目 的での取引が中心であるので、需要者は市場性、取引価格水準を指標として判断を行うことから、市場の実態を反映し た比準価格を試算し、過去の価格形成要因の変動推移等も考慮し、代表標準地との均衡にも留意して、比準価格を再吟 味の上、これを妥当と判断して採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 73.2] [100.0] 100 21,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は弱く鳥取市の人口は微減。地価は、景 気低迷が長引く気配のため不透明な状況が続 く。 地域要因の変動は特に認められない。不動産 市場は需要が弱い。地価は緩やかな下落傾向 と思料。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％