令和6年1月15日　提出 鳥取 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -26 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　向井　伸   TEL.

鑑定評価額 2,070,000 円  １㎡当たりの価格 8,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市青谷町吉川字菅田３６番６外 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,270) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西4.5m市道 水道、下水 青谷 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 農家集落地域 街 路 基準方位北　４．５ ｍ　市道 交通 施設 青谷駅南西方 1.2km 法令 規制 （都）  (70,270) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 青谷町の農家集落地域であり、地域要因に特段の変動はなく、少子高齢化、人口減少、過疎化により衰退傾向が 継続している。今後も概ね同様の傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、青谷町を中心に、気高町、鹿野町の農家集落地域と判定した。旧町村部の農家集落地域であり、主たる 需要者は同一需給圏内の地縁性を有する家族層が中心であるが、高齢化、若者の人口流出が進み、不動産に対する需要 に乏しく、地価は緩やかな下落基調である。取引規模・取引事情等が多様であるため、市場での需要の中心となる価格 帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は青谷町の農家集落地域に存し、需要者は周辺の取引価格水準に着目し、市場性を中心に価格決定されるた め、比準価格の規範性は高い。農家集落地域で賃貸市場がないため、収益価格の試算はできない。また、既成宅地であ り積算価格の試算もできない。したがって、比準価格の試算過程を再吟味した結果、これを妥当と判断し、鑑定評価額 を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は弱く鳥取市の人口は微減。地価は、長 引く景気低迷の影響により緩やかな下落傾向 の状況が続く。 地域要因の変動は特に認められない。不動産 市場は需要が弱く、農家集落で、人口減少傾 向が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％