別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
鳥取 -18 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥取 -18 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士 村上 保雄   TEL.
鑑定評価額 11,000,000 円  1㎡当たりの価格 49,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
39,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
鳥取市大杙字横長258番26
②地積
 (㎡)
220  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域
北東9m市道 水道、ガス、下水 鳥取

2.9km
(2)



①範囲 東   200 m、西   100 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
中規模一般住宅が多い郊外の
住宅地域


基準方位北9m市道 交通

施設
鳥取駅南東方

2.9km
法令

規制
2中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
住宅地域として安定しており、今後とも概ね静態的に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            49,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            26,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、「千代川」以東の旧鳥取市旧市街地の一般住宅地域が存する圏域。需要者の中心は同圏域居住者がほと
んどであるが、最近周辺において商業施設が集中してきたため、利便性の向上が認められ、新規分譲住宅団地も開発さ
れたことから、圏外からの流入も見かけ始めた。土地は220㎡程度で1,100万程度、新築の戸建住宅で3,20
0万程度の物件が需要の中心であろう。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺には共同住宅があまりなく戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸されるケースが散見される程度である。
しかしながら、アパート等の需要もあることから、収益価格の試算を試みたが、土地価格に見合う賃料水準が形成され
ていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較
考量して、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 鳥取 -5                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
         64,500 円/㎡
[100.8]
100
100
[102.0]
100
[127.7]
[100.0]
100
49,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           49,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
宅地需要が減少気味の中、生活利便性が良好
であり人気のある地域と無い地域の二極化が
見られるようになってきた。


近年、周辺において商業施設が集中し、生活
利便性が向上したため、需要が増加している



特になし。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近    +11.0
環境       +15.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.0 %  %
3 試算価格算定内訳 鳥取 -18 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24103

-31
鳥取市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
南東2m、角地




1住居

(60,200)
b 24105

-8
鳥取市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
c 24111

-62
鳥取市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
d 24103

-24
鳥取市

建付


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
e 24103

-13
鳥取市

建付


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
北東3m、角地




1住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
53,277  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

52,750 
100
[ 108.0]

48,843 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

48,800 
b (            
50,790  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

51,349 
100
[ 106.0]

48,442 

48,400 
c (            
47,192  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

47,758 
100
[  96.0]

49,748 

49,700 
d (            
52,757  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

52,915 
100
[ 100.9]

52,443 

52,400 
e (            
57,560  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

56,107 
100
[ 109.8]

51,099 

51,100 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +3.0 環境      +7.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +3.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      -2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      +3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     +12.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      49,800 円/㎡]  



鳥取 -18 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地化しているため、再調達原価の把握が困難。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,504,099 

428,843 

2,075,256 

1,780,240 

295,016 
( 0.9707
286,372 
  5.0 -  0.0 )
5.0%  
⑧収益価格        5,727,440 円    (      26,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
鳥取 -18 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 88.00 LS2 176.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専

60 %   200 %   200 %   220 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路:市道         9.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、約45㎡ ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
住宅
88.00 

100.0 

88.00 

1,233 

108,504 
2.0  217,008 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


176.00 

100.0 

176.00 


217,008 
434,016 
0 
⑨年額支払賃料        217,008 円 × 12ヶ月 =        2,604,096 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      176.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金で担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,604,096 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         104,164 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,499,932 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           434,016 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            4,167 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,504,099 円    (         11,382 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 24105(収

    -3
1,071  
  1,068
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

1,253 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,235 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,233 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 24105(収

    -4
1,052  
  1,052
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[100.0]

1,143 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
鳥取 -18 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 95,200 円           23,800,000 ×       0.4 %
②維持管理費 78,123 円             2,604,096 ×       3.0 %
③公租公課  土地                17,520 円     査定額
 建物               190,400 円           23,800,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        23,800 円           23,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,800 円           23,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    428,843 円 (               1,949 円/㎡)  (経費率    17.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 23,800,000 円                          設計監理料率
  135,000 円/㎡ ×      176.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0748        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0611 ×  45 % + 0.0802 ×  35 % + 0.0963 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,780,240 円  
(              8,092 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,504,099 円      
②総費用 428,843 円      
③純収益 ①-② 2,075,256 円      
④建物等に帰属する純収益 1,780,240 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 295,016 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
286,372 円      

  (                          1,302 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.0 %

                               5,727,440 円


(                        26,000 円/㎡)
4 不動産ID 鳥取 -18 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  鳥取市大杙字横長258番26
2700000097814-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月11日 提出
鳥取 -18 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥取 -18 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士 森本 尚夫   TEL.
鑑定評価額 10,900,000 円  1㎡当たりの価格 49,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
39,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
鳥取市大杙字横長258番26
②地積
 (㎡)
220  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域
北東9m市道 水道、ガス、下水 鳥取

2.9km
(2)



①範囲 東   200 m、西   100 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
中規模戸建住宅を主とする住
宅地域


基準方位北、9m市
交通

施設
鳥取駅南東方

2.9km
法令

規制
2中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
 戸建住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域で、近年、周辺にディスカウントストア等の出店が相次ぎ居住環
境が良くなっている。土地価格は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            49,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            25,500 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は、大杙、立川町、岩倉、国府町の新興住宅地を中心とした住宅地域と判定した。典型的な需要者は、中
間所得層の個人が中心で他圏域からの転入の多い地域である。食品スーパー、ディスカウントストア等の出店が続き利
便性が格段に向上している地域で、需要の底堅さが感じられる。需要の中心となる価格帯は、土地総額で1,000万
円前後が中心と思料する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 取引事例比較法は、同一需給圏内の信頼性の高い事例により比準したもので求められた価格は規範性の高い価格と思
料する。収益還元法は、居住の快適性を重視する地域であること、建築資材高騰により収益性が悪化していることによ
り収益価格が低位に求められ、想定要素が含まれるため説得力は劣る面がある。現下の不動産市場の動向を踏まえ、比
準価格を重視し、収益価格を参考に留め代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 鳥取 -5                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
         64,500 円/㎡
[100.8]
100
100
[102.0]
100
[128.7]
[100.0]
100
49,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           49,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の影響は薄らいで
いるが、資源価格高騰による物価上昇、金利
変動による金融市場の動向に注視する必要が
ある。

新たにディスカウントストアの出店があり、
居住環境の向上が見られる。



個別的要因に特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近    +10.0
環境       +17.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 鳥取 -18 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24105

-7
鳥取市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東9m市道、
南東6.5m、
角地



2中専

(70,200)
b 24103

-24
鳥取市

建付


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
c 24111

-62
鳥取市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
d 24105

-8
鳥取市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
e 24103

-13
鳥取市

建付


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
北東3m、角地




1住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
48,806  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[  90.0]
100
[ 103.0]

53,176 
100
[ 100.0]

53,176 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

53,200 
b (            
52,757  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

52,915 
100
[ 102.9]

51,424 

51,400 
c (            
47,192  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

47,758 
100
[  97.0]

49,235 

49,200 
d (            
50,790  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

51,349 
100
[ 106.0]

48,442 

48,400 
e (            
57,560  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

56,107 
100
[ 112.7]

49,784 

49,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      -1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +3.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     +15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      49,700 円/㎡]  



鳥取 -18 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,498,006 

428,533 

2,069,473 

1,780,240 

289,233 
( 0.9707
280,758 
  5.0 -  0.0 )
5.0%  
⑧収益価格        5,615,160 円    (      25,500 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
鳥取 -18 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 88.00 LS2 176.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専

60 %   200 %   200 %   220 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路:市道         9.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有床面積約45㎡のファミリータイプを想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
住宅
88.00 

100.0 

88.00 

1,230 

108,240 
2.0  216,480 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


176.00 

100.0 

176.00 


216,480 
432,960 
0 
⑨年額支払賃料        216,480 円 × 12ヶ月 =        2,597,760 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      176.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,597,760 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         103,910 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,493,850 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           432,960 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            4,156 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,498,006 円    (         11,355 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 24105(収

    -3
1,071  
  1,068
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

1,253 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,232 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,230 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 24105(収

    -4
1,052  
  1,052
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

1,169 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
鳥取 -18 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 95,200 円           23,800,000 ×       0.4 %
②維持管理費 77,933 円             2,597,760 ×       3.0 %
③公租公課  土地                17,400 円     査定額
 建物               190,400 円           23,800,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        23,800 円           23,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,800 円           23,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    428,533 円 (               1,948 円/㎡)  (経費率    17.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 23,800,000 円                          設計監理料率
  135,000 円/㎡ ×      176.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0748        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0611 ×  45 % + 0.0802 ×  35 % + 0.0963 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,780,240 円  
(              8,092 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,498,006 円      
②総費用 428,533 円      
③純収益 ①-② 2,069,473 円      
④建物等に帰属する純収益 1,780,240 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 289,233 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
280,758 円      

  (                          1,276 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.0 %

                               5,615,160 円


(                        25,500 円/㎡)
4 不動産ID 鳥取 -18 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  鳥取市大杙字横長258番26
2700000097814-0000
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備考