令和6年1月11日　提出 鳥取 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -17 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　森本　尚夫   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市生山字上土居４４番 ②地積 　(㎡) 712   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模農家が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西3.5m市道 水道、下水 津ノ井 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       810 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くからの農家集落地域 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 津ノ井駅東方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 　市街化調整区域内の農家集落地域で、比較的利便施設への接近性の良い地域であるが、土地取引は低調な状況 が続き、土地価格は緩やかな下落傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、鳥取市の南部から南東部に広がる市街化調整区域内の農家集落地域一円と思料する。典型的な需要者 は、当該圏域に地縁性を有する個人に概ね限定され、他圏域からの転入は少ないと思料する。第一次産業従事者の高齢 化、若年層の都市部への流出により、不動産需要は低調に推移している。需要の中心となる価格帯は、取引件数が少な く、取引事情の介在が多いことから把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　取引事例比較法は、同一需給圏内で類似性の認められる取引事例が少なかったが求められた価格は信頼性の認められ る価格と思料する。収益還元法は、農家集落地域のため、賃貸市場が未成熟で適切な収益価格の査定が困難なため適用 しない。対象標準地の存する地域及び周辺地域の市場特性を踏まえ比準価格を再吟味し、代表標準地との均衡に留意し て比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [100.0] 100 19,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は薄らいで いるが、資源価格高騰による物価上昇、金利 変動による金融市場の動向に注視する必要が ある。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％