令和6年1月15日　提出 鳥取 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -6 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市浜坂３丁目１５７２番 ｢浜坂３－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 鳥取 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の区画整然とした住宅地 域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鳥取駅北西方 4.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　郊外の住宅地域であるが、教育施設、医療施設、商業施設への接近性は比較的恵まれた地域。値頃感から取引 は比較的活発である。今後とも安定的に推移すると思料される。地価は横ばい～やや強含みに推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ鳥取駅の北方～北西方で千代川右岸、袋川右岸の浜坂地区一帯の郊外の住宅地域。需要層は住宅 取得を目的とする一次取得者で層は比較的厚い。値頃感や教育施設等への接近性に比較的恵まれていることから、圏域 内の取引は多い。今後とも住宅地としての熟成が進み、取引も比較的多い傾向が続くものと予測する。需要の価格帯は 、土地は１，０００万円前後、新築複合不動産は殆ど見られない。更地や中古住宅物件の売買が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　既存宅地であり積算価格の試算は不可能。また、収益価格も公法上の規制から困難である。比準価格は近隣地域及び 同一需給圏内の類似地域に存する多数の規範性を有する取引事例から試算された価格である。各試算過程の補修正も適 切に行われており、近隣地域の現実的で妥当な地価水準を示していると思料する。したがって、比準価格を標準とし、 近隣地域や類似地域の動向を総合考量した結果、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン減税、移住定住支援等需要を喚起 する施策はあるが、人口減少、高齢化の影響 等もあり、地域によって需要に強弱が見られ る。 「浜坂３丁目」では令和５年１０月末現在対 前年同月比人口１７人減の７９８人、世帯数 ±０の３３９世帯。世帯数横ばいの割に人口 減が顕著。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％