令和6年1月12日　提出 鳥取 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -4 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　馬野　好雅   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市馬場字東屋敷２７４番２外 ②地積 　(㎡) 720   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,300) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東5m市道 水道、下水 鳥取 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       690 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 鳥取駅南方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 付近に商業施設が進出し利便性の向上が認められるが、圏域内における土地需要は低調に推移している。地価水 準はやや下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を鳥取駅の南方に広がる市街化調整区域内の農家集落と判定した。需要者は圏域内に居住あるいは地縁性を 有する個人であり、圏域外からの転入は期待できない。商業施設の進出により利便性は向上したが、都市計画法上の規 制に加え、既成住宅地域に対する選好性の低下も重なり圏域内の土地需要は低迷している。取引される規模や価格帯は まちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内の農家集落に所在しており、アパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場が形成さ れていないことから収益価格は試算しない。中心となる需要者は周辺の取引価格水準を指標として行動するものと考え られるため、類似地域内より採用した取引事例から求めた比準価格の精度は高い。以上より、市街化調整区域内の市場 特性等を再検討した結果、比準価格を採用することは妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の効果はいまだ続いており、市街 地近郊の地価は強含んでいる。しかし、農家 集落を中心に需要は停滞しており、二極化傾 向に変わりない。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％