令和6年1月15日　提出 鳥取 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　村上　保雄   TEL.

鑑定評価額 41,500,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市東町２丁目３４１番１ ②地積 　(㎡) 444   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 ＲＣ3 中規模一般住宅が建 ち並ぶ山手の閑静な 住宅地域 北東15m市道 水道、ガス、下水 鳥取 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 閑静な高級住宅地域 街 路 基準方位北１５ｍ市 道 交通 施設 鳥取駅東方 1.8km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、今後とも良好な住宅地域として推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久松山の麓に位置する通称山の手地域周辺の住宅地域が存する圏域。需要者の中心は同圏域居住者がほ とんどである。鳥取城跡の堀端に位置する当市随一の高級住宅地域であるが、供給量が極めて少ない。そのため、取引 も滅多にないが、売買が行われると考えれば、土地は４５０㎡程度で４，２００万程度、新築の戸建住宅で８，２００ 万程度の物件が需要の中心になるものと判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格のみの試算となった。良好な住環境を維持している高級住宅地であることから、アパート等の収益物件は皆無 であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算し得なかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、対 象地域の市場動向を勘案した結果、比準価格をそのまま採用し、上記価額をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 88.3] [100.0] 100 94,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の低迷により、宅地需要が減少気味であ ったが、人気のある地域と無い地域の二極化 が見られるようになってきた。 市内随一の高級住宅地ではあるが、潜在需要 は認められる。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％