別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
串本 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
串本 5-1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　名手　孝和   TEL.
鑑定評価額 3,950,000 円  １㎡当たりの価格 29,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東牟婁郡串本町串本字小森生４２番２４外
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,300)

（その他）
土砂災害警戒区域
津波災害警戒区域
不整形
1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中小規模の店舗併用
住宅の建ち並ぶ駅前
商業地域		 南東6.5m町道 水道 串本

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   250 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ町道 交通

施設		 串本駅南方

110m		 法令

規制		 （都） 
(70,300)
土砂災害警戒区域
津波災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が建ち並ぶ串本駅前の商業地域であり、地域要因に大きな変化は見られず、顧客流出は続くものの、当面
は同様の商業環境を維持していくと判断される。地価は下落傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね串本町及びその周辺市町の商業地域程度であると把握される。需要者の中心となるのは、圏
内に地縁を有する法人及び個人事業者等である。串本駅前の商業地域であり、海岸に近く、津波災害被害が想定される
ことや、郊外型大型店舗や周辺市町等への顧客流出傾向から、需要は弱い状態が継続している。取引される規模等が個
別分散的であるため、需要の中心価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中小規模の店舗併用住宅が建ち並ぶ駅前商業地域であるが、自用目的による取引が中心となっている。また、テナント
需要が弱く、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度が低く、収益価格は比準価格に比べ相当低位に試算された。本件にお
いては、市場の実態を反映した実証的で説得性の優れた比準価格を採用するものとし、収益価格は参考にとどめ、上記
のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にあるが、串本町に
おいては、人口減少や高齢化の進行、地域経
済の弱さ等から、地価は下落傾向である。


串本駅前の商業地域であるが、長期に亘る顧
客流出傾向や、津波災害被害が想定されるこ
とから、商業地としての需要は弱い状態であ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 串本 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０４６７９
公０６
-41		 東牟婁郡串本町

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南西2.6m町道
、中間画地
都計外 
b ０４６７９
公０６
-51		 東牟婁郡串本町

 更地


   
（　          ） 		 台形 西8.8m県道、
中間画地
（都） 
津波災害警戒区域
(70,200)
c ０４６７９
公０６再
-3		 東牟婁郡串本町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.3m町道、
中間画地
（都） 
土砂災害警戒区域
津波災害警戒区域
(70,300)
d ０４６７９
公０６再
-4		 東牟婁郡串本町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西11m国道、
中間画地
（都） 
津波災害警戒区域
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,956  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
20,468 		 100
[  69.1]
29,621 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,600 
b (　           ) 
26,919  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.1]
28,051 		 100
[  92.9]
30,195 
30,200 
c (　           ) 
20,910  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  75.0]		 100
[  95.0]
28,878 		 100
[  97.0]
29,771 
29,800 
d (　           ) 
30,215  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
29,580 		 100
[  96.4]
30,685 
30,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,900 円／㎡]  



串本 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,119,795 
370,552 
1,749,243 
1,648,800 
100,443 		 （　0.9475）
95,170 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,942,245 円　　　　（　     14,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
串本 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 70.00 Ｓ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）
土砂災害警戒区域
津波災害警戒区域		 70 ％   300 ％   300 ％   132 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路：町道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階住宅の各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
100.0 
70.00 
1,577 
110,390 		 3.0  331,170 
3.0  331,170 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,060 
74,200 		 3.0  222,600 
1.0  74,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

184,590 		 553,770 
405,370 
⑨年額支払賃料        184,590 円　×　12ヶ月　＝　       2,215,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,215,080 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       177,206 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,037,874 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           553,770 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,095 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          405,370 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          76,826 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,119,795 円　　　　（　        16,059 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７５９６賃公
０６
　　　　-5		 1,539  
(   1,485) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
1,790 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,662 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,577 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０７５９６賃公
０６
　　　　-11		 1,089  
(   1,042) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 71.0]		 100
[100.0]
1,534 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
串本 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 91,600 円  　　　　     22,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 66,452 円  　　　        2,215,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        6,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      160,300 円  　　　　     22,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        22,900 円  　　　　     22,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,900 円  　　　　     22,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         370,552 円　（　　　　　　         2,807 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,648,800 円  
（　　　　　        12,491 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,119,795 円      
②総費用 370,552 円      
③純収益　①－② 1,749,243 円      
④建物等に帰属する純収益 1,648,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 100,443 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 95,170 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          721 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,942,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 串本 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東牟婁郡串本町串本字小森生４２番２４
 1704000377065-0000
2 　東牟婁郡串本町串本字小森生４２番２５
 1704000377066-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
串本 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
串本 5-1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　小川　雅之   TEL.
鑑定評価額 3,960,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東牟婁郡串本町串本字小森生４２番２４外
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,300)

（その他）
土砂災害警戒区域
津波災害警戒区域
不整形
1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中小規模の店舗併用
住宅の建ち並ぶ駅前
商業地域		 南東6.5m町道 水道 串本

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   250 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ町道 交通

施設		 串本駅南方

110m		 法令

規制		 （都） 
(70,300)
土砂災害警戒区域
津波災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の商業地域であるが、個人商店が多く、商業地としての魅力に欠け、商況は衰退傾向が続いており、空き店
舗の増加も認められる。今後も同様に推移するものと予測される。地価水準は弱含みで推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は串本町及びその周辺市町の商業地域を中心とした圏域。需要者の中心は、串本町内の法人、個人事業者が
多いものと考えられる。駅前の商業地で、立地条件から観光地としての要素はあるものの、新規開発等の動きはなく、
津波災害の懸念、地域の過疎化による地元顧客の減少もあり、繁華性は低下傾向にある。この様な状況から需要は弱い
。需要の中心となる価格帯については需給双方の個別性が強いため把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、自用店舗を中心にした商業地域であり、自用目的での取引が支配的で、商業事業者向けの賃貸市場の成熟
の程度は総じて低く、収益価格は低位に試算された。よって、当該地域の不動産市場の実態を反映した実証的価格であ
る比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 津波災害の警戒から高台地への公共施設等の
移転が進展し、過疎化、高齢化等の社会的要
因に変化はなく、景況感の回復には至ってい
ない。

駅前の商業地域であるが、観光客による賑わ
いも少なく、海岸近くに位置するため、津波
警戒からも需要は弱く、地価は弱含み傾向で
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 串本 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０４６７９
公０６再
-4		 東牟婁郡串本町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西11m国道、
中間画地
（都） 
津波災害警戒区域
(70,300)
b ０４６７９
公０６再
-3		 東牟婁郡串本町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.3m町道、
中間画地
（都） 
土砂災害警戒区域
津波災害警戒区域
(70,300)
c １００２１
公０６
-37		 東牟婁郡那智勝浦町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m町道、
中間画地
（都） 
土砂災害警戒区域
津波災害警戒区域
(70,240)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,215  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
29,580 		 100
[  97.4]
30,370 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
30,400 
b (　           ) 
20,910  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  75.0]		 100
[  95.0]
28,878 		 100
[  96.9]
29,802 
29,800 
c (　           ) 
30,700  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
30,577 		 100
[ 102.8]
29,744 
29,700 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     30,000 円／㎡]  



串本 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,097,390 
368,572 
1,728,818 
1,641,600 
87,218 		 （　0.9475）
82,639 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,686,510 円　　　　（　     12,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
串本 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 70.00 Ｓ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）
土砂災害警戒区域
津波災害警戒区域		 70 ％   300 ％   300 ％   132 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路：町道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階住宅の各階フロア貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
100.0 
70.00 
1,560 
109,200 		 3.0  327,600 
3.0  327,600 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,050 
73,500 		 2.0  147,000 
1.0  73,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

182,700 		 474,600 
401,100 
⑨年額支払賃料        182,700 円　×　12ヶ月　＝　       2,192,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,192,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       175,392 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,017,008 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           474,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,366 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          401,100 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          76,016 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,097,390 円　　　　（　        15,889 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １００２１賃公
０６再
　　　　-2		 1,227  
(   1,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]
1,653 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,644 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,560 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０７５９６賃公
０６
　　　　-12		 1,640  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,624 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
串本 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 91,200 円  　　　　     22,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 65,772 円  　　　        2,192,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        6,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      159,600 円  　　　　     22,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         368,572 円　（　　　　　　         2,792 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,641,600 円  
（　　　　　        12,436 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,097,390 円      
②総費用 368,572 円      
③純収益　①－② 1,728,818 円      
④建物等に帰属する純収益 1,641,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 87,218 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 82,639 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          626 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,686,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 串本 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東牟婁郡串本町串本字小森生４２番２４
 1704000377065-0000
2 　東牟婁郡串本町串本字小森生４２番２５
 1704000377066-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考