令和6年1月15日　提出 串本 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   串本 -1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　名手　孝和   TEL.

鑑定評価額 4,080,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東牟婁郡串本町串本字沖之芝生２４５番１ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 津波災害警戒区域 (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南3.5m町道 水道 串本 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．５ ｍ町道 交通 施設 串本駅南西方 500m 法令 規制 （都）  (70,240) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、外部からの需要に乏しいものの地域要因に大きな変動は見ら れず、当面は同様の住環境を維持していくと判断される。地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね串本町及びその周辺市町の住宅地域程度であると把握される。需要者の中心となるのは、圏 内に何らかの地縁性を持つ個人である。一般住宅がやや密集して建ち並ぶ既成の住宅地域であり、街路条件がやや劣り 、空き家も見られる。また、津波災害被害が想定されることから、選好性が低く、需要は弱い状態である。需要の中心 価格帯については、土地は４００万円前後、新築戸建物件については供給がほとんどなく、把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、自用目的による取引が支配的である。また、共同住宅の需要は殆どな く、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用出来なかった。地価は世評等をもとに取引交渉過程の中で形成 されている市場環境であるため、市場の実態を反映した実証性及び説得性に優れた比準価格の規範性は高いものと判断 される。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太地 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [102.0] 100 [ 95.4] [104.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあるが、串本町に おいては、人口減少や高齢化の進行、地域経 済の弱さ等から、地価は下落傾向である。 街路条件がやや劣り、海岸に近く、津波災害 被害が想定されることもあり、住宅地として の選好性は低く、需要は弱い状態である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +13.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％