令和6年1月15日　提出 太地 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太地 -1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　中村　誠   TEL.

鑑定評価額 2,220,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東牟婁郡太地町大字森浦字汐入５５１番３９ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 津波災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が多い区 画整然とした住宅地 域 南西5.5m町道 水道 太地 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ町道 交通 施設 太地駅東方 700m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 古い戸建住宅を中心とした住宅地域であり、当分の間は現状で推移するものと予測される。地価水準は、津波警 戒等から当該地域への需要は弱く、弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね太地町及びその周辺市町の圏域。需要者の中心は太地町の居住者が大部分を占めるものと考えられる 。古くからの分譲住宅地域で、森浦湾の近くに位置し、津波災害の警戒から空き地が多く需要は弱い。町内の土地需要 は、高台地の平見地区等に集中する傾向にある。土地は２２０万円程度で、新築の戸建物件は１，８００万円程度が取 引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした古くからの住宅地域であり、自己使用目的での取引がほとんどで、共同住宅の需要や供給がなく 、賃貸市場が成立していないため、共同住宅を想定することが非現実的である。よって、収益価格は試算せず、当該地 域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太地 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [102.0] 100 [134.7] [103.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、過疎化・高齢化等の社会的要因が あり、観光産業の多い紀南地方では、観光客 の増加等による影響が一部で認められるが、 景気回復は遅い。 森浦湾の近くに位置するため、津波警戒から 需要は弱く、新築住宅の需要は高台の平見地 区等に集中しており、地価は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％