令和6年1月15日　提出 那智勝浦 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那智勝浦 -1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　中村　誠   TEL.

鑑定評価額 2,160,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東牟婁郡那智勝浦町大字天満字須崎７４９番５ ②地積 　(㎡) 88   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 津波災害警戒区域 (70,240) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 北東4m町道 水道 紀伊天満 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅造規制区域 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 紀伊天満駅南東方 500m 法令 規制 （都）  (70,240) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は熟成した一般住宅地域であり、特に地域要因に変動を及ぼす事項はなく、当分の間は現状推移するも のと予測されるが、人口減少等の社会的要因により需要は弱く、地価の弱含み傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね那智勝浦町及びその周辺市町の住宅地域の圏域。需要者の中心は那智勝浦町の居住者が大半である。 近隣及び周辺地域は、古くからの既成住宅地域で、津波災害の警戒から新規の土地需要は安全性の高い高台地等へ向か う傾向が顕著であり、需要は弱い。尚、町内の利便性の良い住宅地では、取引も散見される。土地は２５０万円程度で 、新築戸建物件では１，８００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、那智勝浦町内の信頼性のある取引事例から試算したもので、市場の実態を反映した実証的価格である。収 益価格については、対象地域は小規模の一般住宅を中心とする地域であり、自用目的の取引が中心で、また、画地規模 からも共同住宅の建築を想定することが困難であるため試算しなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新宮 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [164.9] [101.0] 100 24,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、過疎化・高齢化等の社会的要因が あり、観光産業の多い紀南地方では、観光客 の増加等による影響が一部で認められるが、 景気回復は遅い。 旧来からの既成住宅地域で取引は少なく、津 波災害警戒区域内に位置することから需要は 弱い。地価の弱含み傾向は続くものと予測す る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％