令和6年1月15日　提出 すさみ -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   すさみ -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　名手　孝和   TEL.

鑑定評価額 3,650,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西牟婁郡すさみ町周参見字山本１８２４番１ ②地積 　(㎡) 358   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 津波災害警戒区域 台形 1:2.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の中 に農地が見られる住 宅地域 西5m町道 水道 周参見 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   300 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 周参見駅北西方 1.4km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が見られる中に、農地も残された農家住宅地域であり、地域要因としては、人口流出傾向にあるものの 、当面は同様の居住環境を維持するものと判断される。地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ねすさみ町及びその周辺市町の住宅地域程度であると把握される。需要者の中心となるのは、 圏内に何らかの地縁を有する個人である。集落的色彩を強く残した農家住宅地域であり、生活利便性が劣り、土砂災害 や津波災害被害が想定されることから、需要は弱い状態である。需要の中心価格帯については、土地は３００～４００ 万円程度、新築戸建物件は供給がほとんど見られず、把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 集落的色彩を強く残した農家住宅地域であり、取引は自用目的によるものが支配的である。また、周辺に賃貸物件は存 在せず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用出来なかった。本件においては、投機的要因の介入する市 場環境ではないため、市場の実態を反映した実証性及び説得性に優れた比準価格の規範性は高いものと判断される。よ って、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　すさみ -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,900 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [101.0] 100 [171.9] [101.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあるが、すさみ町 では、人口減少や高齢化の進行等により、過 疎傾向が強く、地価は下落傾向である。 生活利便性の劣る農家住宅地域であり、土砂 災害や津波災害被害が想定されることから、 選好性は低く、需要は弱い状態である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％