令和6年1月15日　提出 すさみ -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   すさみ -1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　名手　孝和   TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西牟婁郡すさみ町周参見字中之町４２３３番 ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 津波災害警戒区域 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗兼住 宅等が混在する既成 住宅地域 西4.5m県道 水道 周参見 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ県道 交通 施設 周参見駅北西方 240m 法令 規制 （都）  (70,200) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、店舗兼住宅等が混在する既成住宅地域であり、地域要因に変動はなく、当面は同様の住環境を維持し ていくと判断される。過疎傾向が続いており、需要不足から、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ねすさみ町及びその周辺市町の住宅地域程度であると把握される。需要者の中心となるのは、 圏内に何らかの地縁を有する個人である。一般住宅、店舗兼住宅等が混在する既成住宅地域であり、過疎傾向が強く、 津波災害被害の警戒感もあり、選好性は低く、需要は弱い。需要の中心となる価格帯については、土地は４００～５０ ０万円程度、新築戸建物件については供給がほとんどなく、把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、店舗兼住宅等が混在する既成住宅地域であり、取引は自用目的によるものが中心となっている。また、共同 住宅等の賃貸物件の需要が殆どなく、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用出来なかった。本件において は、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用するものとし、上記のとおり鑑定評価額を決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあるが、すさみ町 では、人口減少や高齢化の進行等により、過 疎傾向が強く、地価は下落傾向である。 過疎傾向が強く、津波災害被害が想定される ことから、住宅地としての選好性は低く、需 要は弱い状態である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％