鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
上富田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上富田 5-1

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　岡本　喜之

TEL.

鑑定評価額

8,950,000 円

１㎡当たりの価格

38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西牟婁郡上富田町朝来字里田１４００番１				②地積　(㎡)	230 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ4	中小規模店舗が多い国道沿いの商業地域	東7.5m国道	水道、下水	朝来 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ国道

交通

施設

朝来駅南東方

180m

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗等が見られる国道沿いの商業地域であるが、テナントの需要は弱く、衰退傾向にあるものと思料される。地
価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上富田町及び周辺市町の商業地域の圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ法人、個人事業者
である。ＪＲ朝来駅に近い国道沿いの路線商業地域であるが、町外への顧客流出等により衰退傾向にあり、需要は弱い
。取引は総額や規模等にばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、自用目的での取引が中心である。また商業事業者向けの賃貸
市場の成熟の程度はかなり低いため、元本に対応した賃料が収受できずに収益価格は低位に試算された。従って、取引
市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費者物価等は上昇傾向にあり、景気も回復
傾向にあるが、郡部の商業地価格への影響は
限定的である。

国道沿いの商業地域であるが、役場周辺に商
業施設が集積しつつあること等により、衰退
傾向となっており、需要は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

上富田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６３３１公０６再 -24	西牟婁郡上富田町		更地	（　）	ほぼ整形	北西3.5m町道、南西1.9m、角地		（都） (60,200)
b	０５００１公０６ -40	西牟婁郡白浜町		更地	（　）	不整形	北東8m国道、中間画地		都計外土砂災害警戒区域急傾斜地崩壊危険
c	０６３３１公０６再 -36	西牟婁郡上富田町		更地	（　）	ほぼ台形	南東7.3m県道、西3m、東3m、三方路		（都） (60,200)
d	０６３３１公０６再 -27	西牟婁郡上富田町		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.8m町道、中間画地		都計外
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,868	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	35,296	100 [ 86.6]	40,758	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,800
b	(　 ) 25,672	100 [ 120.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	22,362	100 [ 56.3]	39,719		39,700
c	(　 ) 26,993	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.7]	29,225	100 [ 75.7]	38,606		38,600
d	(　 ) 24,517	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,272	100 [ 64.4]	37,689		37,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -33.0
b	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,900 円／㎡]

上富田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,921,386	725,620	3,195,766	2,991,450	204,316	（　0.9450） 193,079	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,861,580 円　　　　（　 16,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上富田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	230 ㎡	12.6 m x 18.0 m	前面道路：国道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

低層の店舗・事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	85.0	110.50	1,600	177,000	3.0	531,000
							3.0	531,000
2～ 2	事務所	130.00	90.0	117.00	1,370	160,000	3.0	480,000
							3.0	480,000
～

～

～

計		260.00	87.5	227.50		337,000		1,011,000
								1,011,000

⑨年額支払賃料	337,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,044,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 227.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,044,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 323,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,720,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,011,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,301 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,011,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 191,605 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,921,386 円　　　　（　 17,050 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７５９６賃公０６　　　　-12	1,640 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,726	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,686 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７５９６賃公０６　　　　-6	1,612 ( 1,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,679
c	０７５９６賃公０６　　　　-5	1,539 ( 1,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,655

上富田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,800 円	40,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	121,320 円	4,044,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 284,900 円	40,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	40,700 円	40,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,700 円	40,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 725,620 円　（　　　　　　 3,155 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,700,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,991,450 円（　　　　　 13,006 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,921,386 円
②総費用	725,620 円
③純収益　①－②	3,195,766 円
④建物等に帰属する純収益	2,991,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	204,316 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	193,079 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 839 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,861,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

上富田 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	西牟婁郡上富田町朝来字里田１４００番１	1702000142173-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
上富田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上富田 5-1

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　新増　基樹

TEL.

鑑定評価額

9,020,000 円

１㎡当たりの価格

39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西牟婁郡上富田町朝来字里田１４００番１				②地積　(㎡)	230 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ4	中小規模店舗が多い国道沿いの商業地域	東7.5m国道	水道、下水	朝来 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ国道

交通

施設

朝来駅南東方

180m

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの商業地域で地域要因に特別の変動要因は見当たらないことから、今後も同様の環境を維持するものと
予測する。地価水準は背後の住宅地価格とかなり接近してきており下落傾向が鈍化していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね上富田町並びにその周辺市町に存する商業地域が圏域。需要者の中心は、上富田町並びにその周辺市
町に地縁のある、店舗、事務所等の経営を目的とした法人、個人事業者である。郊外型の大型店舗やインフラ整備の向
上により代替競争関係にある商業施設に押され、需要は弱含みであるものの背後の住宅地価格との比較から下落は鈍化
傾向にある。取得総額はまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は国道沿いの中小規模店舗が多い商業地域で、自用目的での取引が中心である。周辺地域には賃貸用不動産が
豊富に存在すると言える程ではなく賃貸市場の成熟の程度が低いため信頼性のある賃料水準が見出し難い。よって、現
状での取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、市場動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光需要や人の流れが回復するなど新型コロ
ナとの共存を見据えた動きが出てきたことな
どから、地価は落ち着きを取り戻しつつある
。

旧来からの商業地域で周辺商業施設にも大き
な変化はなく、地価は下落傾向であったが、
背後の住宅地価格と接近してきており下落は
鈍化傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

上富田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５００１公０６再 -5	西牟婁郡白浜町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.5m町道、南東4m、二方路		（都）商業宅造規制区域 (80,390)
b	０７５９６公０６ -45	田辺市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西15m県道、中間画地		（都）２中専宅造規制区域 (60,200)
c	０７５９６公０６再 -4	田辺市		建付地	（　）	ほぼ台形	西18m県道、中間画地		（都）１住居津波災害警戒区域 (60,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,453	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	57,096	100 [ 145.9]	39,134	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,100
b	(　 ) 22,903	100 [ 70.0]	[ 99.6] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	50,135	100 [ 127.8]	39,229		39,200
c	(　 ) 39,046	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,914	100 [ 96.7]	39,208		39,200
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +46.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +34.0
b	売急ぎ	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,200 円／㎡]

上富田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存在することから、再調達原価の把握が出来ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,906,774	711,867	3,194,907	2,991,450	203,457	（　0.9450） 192,267	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,845,340 円　　　　（　 16,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上富田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	230 ㎡	12.6 m x 18.0 m	前面道路：国道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を事務所の各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

低層店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	85.0	110.50	1,598	176,579	5.0	882,895
							3.0	529,737
2～ 2	事務所	130.00	90.0	117.00	1,358	158,886	3.0	476,658
							3.0	476,658
～

～

～

計		260.00	87.5	227.50		335,465		1,359,553
								1,006,395

⑨年額支払賃料	335,465 円　×　12ヶ月　＝　 4,025,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 227.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分に担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,025,580 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 322,046 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,703,534 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,359,553 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,508 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,006,395 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 190,732 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,906,774 円　　　　（　 16,986 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７５９６賃公０６　　　　-10	1,010 ( 1,009)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,683	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,687 円/㎡　月額支払賃料（　 1,598 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７５９６賃公０６　　　　-11	1,089 ( 1,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,691
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上富田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,800 円	40,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	120,767 円	4,025,580　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 284,900 円	40,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	40,700 円	40,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,700 円	40,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 711,867 円　（　　　　　　 3,095 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,700,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,991,450 円（　　　　　 13,006 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,906,774 円
②総費用	711,867 円
③純収益　①－②	3,194,907 円
④建物等に帰属する純収益	2,991,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	203,457 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	192,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 836 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,845,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

上富田 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	西牟婁郡上富田町朝来字里田１４００番１	1702000142173-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考