令和6年1月15日　提出 白浜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白浜 -3 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　小川　雅之   TEL.

鑑定評価額 1,700,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西牟婁郡白浜町日置字海蔵寺前１６９番６ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南4m町道 水道 紀伊日置 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 町道 交通 施設 紀伊日置駅南西方 3.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山裾に位置する既成住宅地域で、大きな地域要因の変化は見られず、今後とも同様の住環境を維持するものと予 測する。人口減少、高齢化、過疎化からも需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白浜町及びその周辺町の圏域。需要者の中心は、旧日置川町を中心とした同一需給圏内に地縁性を持つ個 人がほとんどで、同一需給圏外からの転入は少ないものと思われる。また、過疎化、高齢化が顕著に進んでおり、土地 ・戸建物件共に取引件数は少なく、売買にあたっても個別事情が介在すものと思料され、需要の中心となる価格帯は把 握できなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧日置川町内に位置する既成住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心である。過疎化、高齢化が進む 地域のため貸家に対する需要は極めて少なく、賃貸市場が成立していないため、共同住宅を想定することが非現実的で ある。よって、収益価格は試算せず、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　すさみ -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,900 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [101.0] 100 [139.3] [104.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光客は新型コロナ前の水準まで概ね回復し ているが、人口減少、過疎化、高齢化等の社 会的要因に変化はなく、景況感の回復には至 っていない。 旧日置川町の既成住宅地域で、新たな宅地開 発はなく、高齢化、人口減少傾向等が顕著で 、地価は弱含み傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +21.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％