令和6年1月15日　提出 白浜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白浜 -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　小川　雅之   TEL.

鑑定評価額 6,230,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西牟婁郡白浜町堅田字坂巻２７６０番４４ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 南西5.2m町道 水道、下水 白浜 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅造規制区域 街 路 基準方位　北　５． ２ｍ町道 交通 施設 白浜駅南方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した分譲住宅地域であり、特に地域要因に変動を及ぼす事項はなく、現状推移 するものと予測される。地価水準は、小学校に近接するため需要があり、ほぼ横這いで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白浜町及びその周辺市町の圏域。需要者の中心は、白浜町の居住者が大部分を占めるものと考えられ、町 外からの転入は比較的少ないものと思われる。古い高台の住宅団地であるが、小学校等に近く、地域的に水害、津波リ スク回避の意識が強く、需給関係は比較的安定している。土地は１８０㎡程度では６００万円程度、新築戸建物件では ２，２００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は高台の分譲住宅団地に位置する戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域であり、居住の快適性を重視する自用 目的での取引が中心である。また画地規模からも共同住宅の建築を想定することが困難であるため、収益価格は試算せ ず、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光客は新型コロナ前の水準まで概ね回復し ているが、人口減少、過疎化、高齢化等の社 会的要因に変化はなく、景況感の回復には至 っていない。 丘陵地開発した古い分譲住宅団地で、高台地 であり、近接して保育園、小学校があること から、需要は概ね堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％