令和6年1月15日　提出 由良 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   由良 -1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　堀　潔   TEL.

鑑定評価額 2,670,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高郡由良町大字阿戸字木場坪１００１番１８ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 土砂災害警戒区域 津波災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5m町道 水道、下水 紀伊由良 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ　 町道 交通 施設 紀伊由良駅南西方 2.2km 法令 規制 （都）  (70,300) 土砂災害警戒区域 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 由良港近くの中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域。特段の変動要因はなく、現在と同様の住環境を維 持するものと予測する。津波災害リスク等や地域経済の衰退、人口減少により、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、由良町及びその周辺市町に形成されるが、由良町内の居住者が需要の大半を占めると考えられる。津波 災害リスク等もあり、外部からの転入者は限定的である。地域経済の衰退や少子高齢化等とも相まって需要は弱い。１ ４０㎡程度の土地であれば、土地価格２５０万円強程度、新築の戸建住宅は殆ど無いが１，８００万円程度が需要の中 心となるものと推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域。自己使用目的が取引の中心である。また、地域性や市場性、標 準地の規模等から共同住宅等の収益用不動産を想定することは非現実的であり、収益価格は試算しなかった。従って、 当該地域の市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山美浜 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,400 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [101.0] 100 [137.3] [104.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症によるショック状 況は落ち着きつつあるが、都市部への人口集 中が続いており、地域経済の先行きは不透明 である。 沿岸部に存し津波災害に対する懸念が強い。 区画整然とした住宅地域であるが、土地の新 規需要は限定的であり、地価は下落傾向が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％