別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
和歌山美浜 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
和歌山美浜 5-1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　堀　潔   TEL.
鑑定評価額 9,010,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日高郡美浜町大字田井字番留５６６番１
 ②地積
　(㎡)		 288  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
津波災害警戒区域
台形
1.5:1		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層小売店舗の中に
一般住宅が混在する
商業地域		 南東7.5m県道、北東側道 水道、下水 西御坊

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ　県道 交通

施設		 西御坊駅西方

200m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
津波災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗の中に一般住宅が混在する地域である。特段の変動要因はなく、現状を維持していくものと予測するが
、津波災害リスクに加え、人口減少や地域経済の衰退により、地価水準の下落傾向は続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は美浜町及びその周辺市町の御坊・日高経済圏に形成される。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ
個人事業主や法人事業者である。御坊市中心部に向かう町内での幹線道路沿いであるものの、周辺の大規模商業施設等
へ顧客が流失していること等から繁華性は劣り、需要は弱い。人口の減少に加え、地域経済の空洞化が懸念される。取
引件数も少なく、取引相場の把握は難しいが、不動産業者等への聴取では、坪単価１０万円前後が相場感である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層小売店舗の中に一般住宅が混在する繁華性の劣る近隣商業地域である。自己使用の取引が中心である。建物の賃貸
市場の成熟度は総じて低く、適正賃料水準や適正利回りの把握が困難であり、収益価格の説得力は低いと言わざるを得
ない。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表
標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　由良 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,800 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 [102.0]
100		 31,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルス感染症によるショック状
況は緩和されつつあるものの、円安による物
価高等が懸念されており、今後の先行きは不
透明である。

御坊市内の大型店舗等へ顧客が流出し、繁華
性の劣る近隣商業地域である。人口減少や地
域経済の衰退等の影響もあり、地価の下落が
続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 和歌山美浜 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００７１
公０６
-33		 日高郡美浜町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.4m町道、
中間画地
都計外 
津波災害警戒区域
b ０８４０７
公０６
-30		 御坊市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南7m県道、
中間画地
（都） １住居
津波災害警戒区域
(60,200)
c １００７１
公０６再
-7		 日高郡美浜町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m町道、
中間画地
（都） 
津波災害警戒区域
(70,200)
d ０８４０７
公０６再
-9		 御坊市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6.3m市道、
中間画地
（都） １住居
津波災害警戒区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,670  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
18,374 		 100
[  60.3]
30,471 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
31,100 
b (　           ) 
34,049  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.0]
44,087 		 100
[ 134.6]
32,754 
33,400 
c (　           ) 
30,250  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
29,615 		 100
[  96.8]
30,594 
31,200 
d (　           ) 
26,020  		 100
[  80.0]		 [  97.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.8]
35,663 		 100
[ 114.7]
31,092 
31,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 関係者間
取引
 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,300 円／㎡]  



和歌山美浜 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,921,358 
697,679 
3,223,679 
3,016,080 
207,599 		 （　0.9475）
196,700 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,014,286 円　　　　（　     13,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
和歌山美浜 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 ＬＳ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）
津波災害警戒区域
 70 ％   200 ％   200 ％   288 ㎡     24.6 m x   15.0 m  前面道路：県道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階約４３㎡のファミリータイプのマンションを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
100.0 
130.00 
1,591 
206,830 		 3.0  620,490 
1.0  206,830 

 2～ 2		 住宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,150 
149,500 		 1.0  149,500 
1.0  149,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

356,330 		 769,990 
356,330 
⑨年額支払賃料        356,330 円　×　12ヶ月　＝　       4,275,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,275,960 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       427,596 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,848,364 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           769,990 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,930 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          356,330 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          66,064 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,921,358 円　　　　（　        13,616 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８４０７賃公
０６再
　　　　-1		 1,857  
(   1,793) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,857 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,622 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,591 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １００７１賃公
０６
　　　　-4		 1,456  
(   1,414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,456 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
和歌山美浜 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 170,400 円  　　　　     42,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 128,279 円  　　　        4,275,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      298,200 円  　　　　     42,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        42,600 円  　　　　     42,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,600 円  　　　　     42,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         697,679 円　（　　　　　　         2,422 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,016,080 円  
（　　　　　        10,473 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,921,358 円      
②総費用 697,679 円      
③純収益　①－② 3,223,679 円      
④建物等に帰属する純収益 3,016,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 207,599 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 196,700 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          683 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,014,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 和歌山美浜 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日高郡美浜町大字田井字番留５６６番１
 1703000161618-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
和歌山美浜 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
和歌山美浜 5-1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　渡邉　勉   TEL.
鑑定評価額 9,010,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日高郡美浜町大字田井字番留５６６番１
 ②地積
　(㎡)		 288  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
津波災害警戒区域
台形
1.5:1		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層小売店舗の中に
一般住宅が混在する
商業地域		 南東7.5m県道、北東側道 水道、下水 西御坊

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ県道 交通

施設		 西御坊駅西方

200m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
津波災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗と一般住宅が混在する商業地域であり、地域要因について特別の変動要因等は無く、今後とも現環境を
維持するものと思料する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は美浜町及びその周辺市町の商業地域等の存する圏域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を持つ法人や個
人事業者等である。御坊市に近い旧来からの繁華性に劣る既成商業地域であるが、当隣接市の大型店舗に顧客が流出し
ており、衰退傾向が顕著であることから、需要は弱い。なお、取引される総額や規模にばらつきが認められ、需要の中
心となる価格帯を見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗や一般住宅が混在する商業地域であり、自用目的での取引が中心である。また商業事業者向けの賃貸市場の成熟の
程度は総じて低いことから、収益価格は低位に試算された。したがって、市場の実態を反映した実証的価格である比準
価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　由良 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,800 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.2]		 [102.0]
100		 31,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は全般的に概ね緩やかな回復基調にある
ものの、地方経済では後背地人口の減少や高
齢化の影響等により、商業地需要の弱含み傾
向が続いている。

隣接市への顧客流出が顕著となっており、衰
退傾向にあることから、需要は弱い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 和歌山美浜 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００７１
公０６再
-7		 日高郡美浜町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m町道、
中間画地
（都） 
津波災害警戒区域
(70,200)
b ０８４０７
公０６
-17		 御坊市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m市道
、南西3.5m、
角地
（都） 

(70,200)
c ０５１２５
公０６
-34		 有田郡湯浅町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東11.2m国道、
南5.9m、
南西4.5m、
三方路
（都） 

(70,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,250  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
29,615 		 100
[  96.8]
30,594 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
31,200 
b (　           ) 
12,474  		 100
[  70.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.7]
27,015 		 100
[  83.6]
32,315 
33,000 
c (　           ) 
10,045  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  35.1]
28,447 		 100
[  95.9]
29,663 
30,300 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 転売目的

 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -34.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -64.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,300 円／㎡]  



和歌山美浜 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、適用出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,009,627 
712,436 
3,297,191 
3,146,400 
150,791 		 （　0.9475）
142,874 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,915,796 円　　　　（　     10,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
和歌山美浜 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 ＬＳ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）
津波災害警戒区域
 70 ％   200 ％   200 ％   288 ㎡     24.6 m x   15.0 m  前面道路：県道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗の部分貸し、２階は平均専有面積約４３㎡のファミリータイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
100.0 
130.00 
1,621 
210,730 		 3.0  632,190 
1.0  210,730 

 2～ 2		 住宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,149 
149,370 		 3.0  448,110 
1.0  149,370 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

360,100 		 1,080,300 
360,100 
⑨年額支払賃料        360,100 円　×　12ヶ月　＝　       4,321,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,321,200 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       388,908 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,932,292 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,080,300 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,831 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          360,100 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          67,504 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,009,627 円　　　　（　        13,922 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８４０７賃公
０６再
　　　　-1		 1,857  
(   1,793) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[125.0]		 100
[ 90.0]
1,738 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,653 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,621 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０７５９６賃公
０６
　　　　-12		 1,640  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,613 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
和歌山美浜 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 174,800 円  　　　　     43,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 129,636 円  　　　        4,321,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      305,900 円  　　　　     43,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        43,700 円  　　　　     43,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,700 円  　　　　     43,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         712,436 円　（　　　　　　         2,474 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,146,400 円  
（　　　　　        10,925 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,009,627 円      
②総費用 712,436 円      
③純収益　①－② 3,297,191 円      
④建物等に帰属する純収益 3,146,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 150,791 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 142,874 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          496 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,915,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 和歌山美浜 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日高郡美浜町大字田井字番留５６６番１
 1703000161618-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考